Contratos agrários: não cabe indenização para benfeitorias que não agregam valor ao imóvel arrendado

Em recente julgamento da 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Rel. Desembargador Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, ocorrido em 22/07/2022, afastou-se o direito de indenização ao arrendador de benfeitorias que se encontravam sem manutenção ou em estado precário, que não agravam valor ao imóvel agrário. Conforme trecho do acordão, se “as benfeitorias foram úteis somente aos arrendatários e não promoverão o enriquecimento sem causa dos arrendadores“, não há falar em indenização, uma vez que a “indenização pelas benfeitorias edificadas na gleba teria como finalidade evitar o enriquecimento sem causa do arrendador e o empobrecimento do arrendatário“.

No caso analisado, o Relator ressaltou que a prova produzida nos autos dava conta que “as benfeitorias a serem indenizadas foram edificadas para o fim específico do plantio do arroz, servindo, portanto, apenas aos sucessivos arrendatários. Nessas condições, não haverá o enriquecimento sem causa dos arrendadores, até porque a permanência das benfeitorias no local pode inclusive lhes ser prejudicial”.

Fonte: Portal DireitoAgrário.com – www.direitoagrario.com

Confira a íntegra do acórdão:

 

RELATÓRIO

AGRÍCOLA RINCÃO DO BUTUI LTDA., ré/reconvinte, apela da sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança proposta por LUIZ SIMÕES AQUINO, LILIANE SIMÕES AQUINO e LUCIANO SIMÕES AQUINO, e improcedente a reconvenção, nos seguintes termos:

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por LUIZ SIMÕES AQUINO, LUCIANO SIMÕES AQUINO e LILIANE SIMÕES AQUINO em face de AGRÍCOLA RINCÃO DO BUTUÍ LTDA., o que faço na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar a ré ao pagamento de R$ 132.489,00 (cento e trinta e dois mil quatrocentos e oitenta e nove reais), corrigido pelo índice IGP-M e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar do vencimento do contrato.

Sucumbência recíproca. Condeno os autores ao pagamento de 15% das custas processuais e honorários advocatícios ao procurador da contraparte fixados em R$ 1.500,00 (Um mil e quinhentos reais). Condeno a ré ao pagamento de 85% das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. Exigibilidade, em relação à ré, suspensa em razão do deferimento da gratuidade judiciária.

Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos deduzidos na reconvenção por AGRÍCOLA RINCÃO DO BUTUÍ LTDA. em face de LUIZ SIMÕES AQUINO, LUCIANO SIMÕES AQUINO e LILIANE SIMÕES AQUINO, também na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 

Condeno a reconvinte ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da causa. Com a ressalva da suspensão de exigibilidade antes feita. 

Em suas razões recursais, insurge-se contra o julgamento de improcedência da reconvenção. No que toca à inexistência de precificação das benfeitorias, mencionada na sentença, refere que atribuiu valor para cada uma das benfeitorias na petição de contestação/reconvenção, sendo que a autora/reconvinda não impugnou os valores, pelo que, este fato encerrou matéria incontroversa nos autos. Entende que, verificada a existência das benfeitorias, basta atribuir a cada uma o seu preço incontroverso. Subsidiariamente, defende a possibilidade de postergar a sua avaliação para a fase de liquidação de sentença. Requer, assim, a condenação dos autores/reconvindos a indenizar a ré pelas benfeitorias constantes no contrato do arquivo ANEXO2 do evento 112, ao preço declinado na petição de contestação/reconvenção ou, subsidiariamente, pelo valor apurado em eventual fase de liquidação de sentença; do valor apurado ou definido para as benfeitorias, sendo este maior do que o valor da condenação na ação de cobrança, requer seja compensado este valor e pago o saldo à ré/reconvinte ou, sendo menor o valor apurado ou definido das benfeitorias, seja abatido da dívida da cobrança.

Foram apresentadas contrarrazões.

Os autos vieram conclusos para julgamento.

VOTO

Cuida-se de apreciar recurso de apelação interposto pela ré/reconvinte contra a sentença que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança e improcedente a reconvenção.

Os autores informaram, na inicial, que arrendaram à ré uma gleba de terras com 187,8151 alqueires, da propriedade rural denominada “Fazenda Santa Cecília do Butuí”, matricula n.º 19.402, localizada no Rincão de São Lucas, em São Borja/RS, pelo prazo de 5 anos, ou seja, de 22/06/2014 a 22/06/2019, pelo preço de 30 sacas anuais de arroz por quadra, sendo 105 quadras, totalizando 3.150 sacas de arroz, no preço atual de R$ 45,16 cada saca e valor total de R$ 142.254,00. Afirmaram que em 09/11/2018 notificaram a ré sobre o desinteresse na renovação do contrato que se encerraria após a colheita da safra de 2018/2019, sendo que o pagamento somente se daria no final das colheitas. Disseram que, após a colheita referida, deu-se o encerramento do contrato, restando pendente o pagamento das sacas de arroz da safra de 2018/2019, no valor de R$142.254,00. Informaram que procuraram a ré, a fim de solucionar amigavelmente o problema, sem êxito. Assim, ajuizaram a ação de cobrança, objetivando receber o montante de R$ 142.254,00.

A ré, na contestação, retificou ter arrendado 187.8151 hectares, e não alqueires. Admitiu a existência da dívida, mas impugnou o quantum cobrado, questionando a data da liquidação do produto e o valor atribuído à saca de arroz, e afirmou ter deixado na propriedade dos demandantes várias benfeitorias, todas necessárias, e que valeriam muito mais do que o preço do arrendamento. Afirmou:

(…) lá deixou um galpão em madeira, com 100m2 de área construída, coberto com chapas de zinco, cujo preço no mercado importa em algo em torno de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais), três casas de empregados, em madeira, coberta com zinco, em madeira e com 70m2 de área construída cada uma e todas, ao valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). 

Deixou ainda, uma rede elétrica, com duas caixas de espera em alvenaria, cujo valor, sem duvida alguma, hoje, custam algo em torno de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), R$ 40.000,00 a rede elétrica e R$ 15.000,00 (quinze mil reais) as Caixa de espera. 

Mais, quando a demandada foi lá para as terras dos demandantes, e foi por que comprou a granja do Sr. Claudio Bolsan, com tudo que adquiriu, veio uma casa de material de aproximadamente 120m2, em alvenaria, coberta por zinco que, hoje, não custa menos do que R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Defendeu, assim, nada dever aos autores, e fazer jus à indenização pelas benfeitorias.

Na reconvenção, cobrou o montante de R$ 117.746,00, que seria o valor das benfeitorias, menos o valor da dívida.

A sentença indeferiu o pedido de indenização por benfeitorias formulado em reconvenção, com a seguinte fundamentação:

Concernente às benfeitorias, segundo o relato da demandada, consistiriam em: um (i) galpão de madeira; (ii) três casas para empregados; (iii) rede elétrica com duas caixas de espera em alvenaria; (iv) um conduto de água para irrigação da lavoura e (v) uma casa de material em alvenaria, classificadas todas, como úteis.

O contrato trazido aos autos após a audiência (doc 2, evento 112), no qual figuram como partes o Sr. Cláudio Bolzan, antigo arrendatário das terras utilizadas pela ré, e a própria Agrícola Rincão do Butuí LTDA., tendo como objeto a venda de direitos sobre a área de plantio de arroz na fazenda dos autores, compreendia, efetivamente, benfeitorias, mais especificamente de “três casas de madeira; um galpão de madeira; um poço artesiano com bomba, motor e caixa d’agua e 500 metros de cano 33 e 40 cm.”

Luis Simões Aquino, em seu depoimento pessoal, asseverou que lhe informaram que o galpão existente na propriedade foi removido pela requerida e que as casas lá localizadas foram edificadas por seu avô, enquanto que as obras hidráulicas foram empreendidas pelo arrendatário anterior.

Luciano Simões Aquino, depoente na sequência, disse ter informado à empresa ré, no momento de sua saída das terras arrendadas, que não desejava ficar com as benfeitorias, tendo, então, ela desfeito e retirado o galpão do local, além de ter removido, sem autorização, certos dutos da propriedade, que foram instalados pelo Sr. Cláudio Bolzan. Referiu que toda a instalação elétrica também foi retirada, permanecendo, contudo, as caixas de alvenaria.

Paulo Gilberto dos Santos de Bairros, informante, afirmou que, antes do início do arrendamento, existia uma casa de alvenaria, que foi ampliada pelos novos arrendatários, mediante a construção de um “puxado” de madeira. Confirmou ainda que o galpão foi desmanchado e levado e a rede elétrica removida.

Cotejando a prova oral produzida com a documentação adicional que consta nos autos, concluo que não há provas de que a casa de alvenaria foi edificada pela ré, tampouco adquirida pelo contrato celebrado com o Sr. Cláudio Bolzan, pois o referido instrumento não faz referência a ela.

As fotos que acompanham a contestação à reconvenção (docs 5 e 6, evento 66) demonstram que a rede elétrica foi removida e, de igual modo, inexiste comprovação de que a estrutura onde ela se encontrava instalada foi obra da requerida.

Por outro lado, prepondera a alegação da parte autora no sentido de que a instalação hidráulica foi removida à época do término do contrato, e isso porque, a esse respeito, têm-se somente as afirmativas coincidentes dos autores e do informante, pelo que caberia à requerida realizar diligências para comprovar o contrário, o que não ocorreu.

Malgrado verifique-se a existência das casas de madeira (docs 9, 10 e 11) às quais faz menção o contrato de compra e venda e ainda que vislumbre certa incoerência entre a narrativa acerca da retirada do galpão, quando da desocupação das terras, porquanto as imagens dele (docs 7 e 8, evento 66) são datadas de 23/07/2020, posteriores, portanto, ao fim do arrendamento, fato é que não há qualquer demonstração pormenorizada e individualizada do valor efetivamente dispendido, não só com o galpão, mas com todas as alegadas benfeitorias.

Contra o julgamento de improcedência da reconvenção, apela a reconvinte.

Cabe à parte que busca indenização por benfeitorias comprovar a sua efetivação e o seu valor. Todavia, a apuração do valor pode também ocorrer em liquidação de sentença, quando ausentes elementos suficientes nos autos hábeis a quantificar o montante.

Vide, a propósito, o precedente da Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. AÇÃO DE DESPEJO E RETOMADA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO. DESPEJO PROCEDENTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. VIABILIDAE EM PARTE. LITISPENDÊNCIA. CONEXÃO. COISA JULGADA: Desnecessário adentrar sobre a alegação de conexão, litispendência e coisa julgada, quando as ações de usucapião foram extintas, sem resolução de mérito, com trânsito em julgado, ou seja, em nada alterariam a decisão de mérito da ação de despejo. Preliminar rejeitada. DESPEJO E EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO: Reconhecido que o imóvel rural objeto do feito advém de contrato de arrendamento rural e posteriormente foi ocupado pelos réus por mera liberalidade do proprietário, deve ser mantida a decisão de procedência da ação de despejo e desacolhimento da exceção de usucapião, quando ausente o animus domini. Sentença mantida. BENFEITORIAS: Provado que os réus empreenderam benfeitorias, através de financiamento do imóvel com recursos provenientes aos quilombolas, possuem direito à indenização, cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença. Recurso parcialmente provido, no ponto. SUCUMBÊNCIA: Mantida a sucumbência recíproca fixada na sentença, pois em total conformidade com o decaimento das partes. REJEITARAM A PRELIMINAR. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.(Apelação Cível, Nº 70080602998, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 25-04-2019)

Nos termos do artigo 1.219 do Código Civil1, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis.

A indenização pelas benfeitorias edificadas na gleba teria como finalidade evitar o enriquecimento sem causa do arrendador e o empobrecimento do arrendatário.

A tese da reconvinte é de que adquiriu benfeitorias edificadas no local pelo antigo arrendatário, Cláudio Bolzan. O dispêndio de valores estaria demonstrado pelo contrato constante no evento 112, ANEXO2.

Trata-se de contrato de compra em venda em que o anterior arrendatário vende à reconvinte direitos sobre a área de plantio da lavoura de arroz ora discutida. Entre os itens vendidos estão as benfeitorias para as quais a reconvinte busca indenização.

Todavia, conforme se extrai da prova oral e documental produzida, as benfeitorias a serem indenizadas foram edificadas para o fim específico do plantio do arroz, servindo, portanto, apenas aos sucessivos arrendatários. Nessas condições, não haverá o enriquecimento sem causa dos arrendadores, até porque a permanência das benfeitorias no local pode inclusive lhes ser prejudicial. É o caso da casinha que comportava os disjuntores elétricos, e que hoje está sem serventia, abrigando uma colmeia (evento 66, FOTO5), e do conduto de água para irrigação, que só serve ao plantio do arroz, atividade que, segundo o depoente Luciano Simões Aquino, não mais será desenvolvida daquela forma, em razão do alto custo da energia elétrica.

Além disso, de acordo com o depoimento pessoal de Luciano Simões Aquino, as casas construídas para abrigar os empregados dos arrendatários se deterioraram e o galpão de madeira fo retirado.

O informante Paulo Gilberto dos Santos de Bairros referiu que também foram retirados os canos que serviam para a irrigação.

As fotografias juntadas pelos reconvindos com a contestação, ao Evento 66, confirmam que as benfeitorias se encontram sem manutenção e em estado precário, não agregando valor ao imóvel.

Conclui-se, portanto, que as benfeitorias tiveram a sua utilidade aos arrendatários e essa utilidade cessou com o fim do contrato de arrendamento.

Diante disso, entendo não estarem presentes os pressupostos para que se reconheça o dever de indenizar, devendo ser mantida a sentença que julgou improcedente a reconvenção.

Por aplicação do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil2, majoro a verba honorária devida na reconvenção para 12% sobre o valor da causa. Exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade judiciária concedida à reconvinte.

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. ARRENDAMENTO RURAL. AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

CABE À PARTE QUE BUSCA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS COMPROVAR A SUA EFETIVAÇÃO E O SEU VALOR.

CASO EM QUE AS BENFEITORIAS A SEREM INDENIZADAS FORAM EDIFICADAS PARA O FIM ESPECÍFICO DO PLANTIO DO ARROZ, SERVINDO, PORTANTO, APENAS AOS ARRENDATÁRIOS.

BENFEITORIAS QUE SE ENCONTRAM SEM MANUTENÇÃO E EM ESTADO PRECÁRIO, NÃO AGREGANDO VALOR AO IMÓVEL.

SITUAÇÃO EM QUE AS BENFEITORIAS FORAM ÚTEIS SOMENTE AOS ARRENDATÁRIOS E NÃO PROMOVERÃO O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS ARRENDADORES.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO.

APELAÇÃO DESPROVIDA.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 22 de julho de 2022.