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Direito Agrário

Ciência prévia de penhora de imóvel rural é causa de extinção do contrato de arrendamento rural

A 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná julgou no dia 31/05/2021 caso que discutia se a arrematação do de imóvel rural era ou não causa de extinção do contrato de arrendamento rural pela hipótese de resolução do direito do arrendador, nos termos do inc. V, do art. 26 do Decreto nº 59.566/1966 (Regulamento dos Contratos Agrários).

No caso, a produtora rural arrendatária defendia que o arrematante do imóvel agrário deveria observar o contrato de arrendamento rural, celebrado pelo prazo de 12 anos (com vigência até o ano de 2.029) com o antigo proprietário, invocando a regra do  art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra, que assim prevê: “A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.”

Os Desembargadores, com base na doutrina de Tatiana Bonatti Peres, salientaram que a regra do art. 92, § 5º, do Estatuto da Terra é válida para os contratos firmados antes da penhora, mas ineficaz perante o adquirente do imóvel agrário em hasta pública quando verificado que o contrato foi celebrado após a ciência da penhora sobre o bem objeto do arrendamento.

Assim, considerando que no caso concreto restou demonstrado o prévio conhecimento da penhora existente ao tempo da celebração do contrato de arrendamento rural, a 16ª Câmara Cível do TJPR manteve a extinção do contrato pela hipótese de resolução do direito do arrendador.

Fonte: Portal DireitoAgrário.com/Apelação Cível nº 0004800-98.2018.8.16.0170, Rel. Des. Luiz Antonio Barry.

Confira a íntegra do julgado:

(* processo público, podendo ser consultado no site do TJPR)

Apelação Cível n° 0004800-98.2018.8.16.0170
2a Vara Cível de Toledo
Apelante(s): TAIZA LUANE KAUFERT
Apelado(s): DIANA STELA SCHNEIDER e BANCO JOHN DEERE S.A.

Relator: Desembargador Luiz Antônio Barry

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL – PERDA DO DIREITO DE PROPRIEDADE DO PROPRIETÁRIO ORIGINAL EM RAZÃO DE DECISÃO JUDICIAL – CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL EXTINTO – ART. 26, “V” E “VIIII” DO DECRETO No 59.566/66 – CIÊNCIA PRÉVIA DA PENHORA QUE AFASTA A APLICAÇÃO DO ART. 92, §5o DA LEI 4504/64 – QUESTÃO REFERENTE AO MÉRITO DOS EMBARGOS DE TERCEIRO, QUE NÃO JUSTIFICA A EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM ANÁLISE DO MÉRITO – AÇÃO QUE DEVE SER JULGADA IMPROCEDENTE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – RECURSO CONHECIDO, A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0004800-98.2018.8.16.0170, em que é Apelante TAIZA LUANE KAUFERT e ApeladosBANCO JOHN DEERE S. A E DIANA STELA SCHNEIDER.

 

RELATÓRIO:

Trata-se de Embargos de Terceiro opostos por TAIZA LUANE KAUFERT em face de BANCO JOHN DEERE S. A E DIANA STELA SCHNEIDER, sob o fundamento de que deveria ser mantida na posse do imóvel durante os doze anos pelos quais o contrato foi firmado, bem como deveria ser mantida a integralidade do contrato de arrendamento, apesar da arrematação do bem em ação de Execução em face do proprietário/arrendador do mesmo.

A sentença julgou a ação extinta, sem resolução do mérito, por ausência dos pressupostos processuais, nos seguintes termos:

[…] A presente controvérsia cinge-se à possível constrição indevida realizada sobre o imóvel Lote Rural no 273, inscrito na matrícula no 44.425 do 1o Serviço de Registro de Imóveis desta Comarca, eis que o mesmo é objeto de Contrato Particular de Arrendamento Agrícola, cuja arrendatária figura, aqui, como embargante.

Pois bem, acerca do Contrato de Arrendamento Rural e da alienação judicial do imóvel arrendado, é relevante transcrever o contido no art. 26 do Decreto no 59.566/66, in verbis:

Art 26. O arrendamento se extingue:
I – Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação;
II – Pela retomada;
III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário;
IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato;
V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI – Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato; VII – Por sentença judicial irrecorrível;
VIII – Pela perda do imóvel rural;
IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;
X – por qualquer outra causa prevista em lei.

Nesse trilho, considerando que, de acordo com o documento acostado ao mov. 1.5, o imóvel sub judice foi penhorado e, posteriormente, leiloado e arrematado, tem-se que o Contrato de Arrendamento Rural que conferiria, supostamente, à embargante interesse processual, está extinto.

Portanto, conclusão diversa não há, senão o reconhecimento de que, extinto o supracitado contrato, está igualmente extinto eventual interesse processual da embargante.

Segundo Nelson Nery Jr., “existe interesse processual quando a parte tem necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Verifica-se o interesse processual quando o direito tiver sido ameaçado ou efetivamente violado”.[2]

Na hipótese, não se verifica necessidade, utilidade, tampouco ameaça ou violação ao direito da embargante, que ensejasse o ajuizamento da presente demanda, porquanto, como já declinado alhures, operou-se a extinção do aludido contrato.

Inclusive, o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná caminha nesse mesmo sentido, senão vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – IRRESIGNAÇÃO QUANTO À DECISÃO QUE INDEFERIU MEDIDA LIMINAR DE MANUTENÇÃO NA POSSE DE IMÓVEL – DESACERTO – MEDIDA OPOSTA APÓS EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO E DO SEU REGISTRO – IMPOSSIBILIDADE POR MANIFESTA OFENSA AO ART. 675, DO CPC/2015 – ADEMAIS, CONTRATO DE ARRENDAMENTO EXTINTO EM RAZÃO DA PERDA DA PROPRIEDADE PELO ARRENDANTE, POR FORÇA DE ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO – POSSE QUE, A PARTIR DAÍ, PASSA A SER INJUSTA, PORQUE NÃO MAIS SUSTENTADA POR JUSTO TÍTULO, E DE MÁFÉ, PORQUE JÁ DE CONHECIMENTO DO EMBARGANTE – EXEGESE DO ART. 26, DO DECRETO 59566/66 – DECISÃO MANTIDA – LIMINAR CONDEDIDA EM DESPACHO INAUGURAL REVOGADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJPR – 14a C.Cível – AI – 1661157-9 – Cianorte – Rel.: José Hipólito Xavier da Silva – Unânime – J. 07.06.2017)

Diante do exposto, tendo em vista que a embargante não logrou êxito na comprovação de seu interesse processual na propositura desta demanda, JULGO EXTINTO O FEITO, sem resolução de mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

CONDENO a embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (pelo IPCA-E, desde o ajuizamento da demanda), com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta sentença.[3]

Os honorários arbitrados serão devidos aos advogados de cada um dos embargados, observando-se o quantum fixado acima. Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.010, §1o, do CPC/2015.

Se apresentada apelação adesiva, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 1.010, §2o, do CPC/2015.

Caso as contrarrazões do recurso principal ou do recurso adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, §1o, do CPC/2015, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.009, §2o, do CPC/2015.

Após as formalidades acima, se for o caso, dê-se vista ao Ministério Público e, após, encaminhem-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (art. 1.010, §3o, do CPC/2015), com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do(s) recurso(s) será efetuado direta e integralmente pela Corte ad quem (art. 932, III, do CPC/2015).

P. R. I. Oportunamente arquivem-se.

 

Inconformada com a sentença, a Terceira Embargante TAIZA LUANE KAUFERT, apresentou recurso de apelação (mov. 1077.1), alegando, inicialmente, que por se tratar de possuidora do imóvel, quando do ingresso da ação, e considerando que o contrato de arrendamento rural teria duração de doze anos, se encerrando somente em 2029, teria interesse processual no julgamento da ação, não sendo o caso de extinção sem resolução do mérito. No mérito, sustentou que o contrato de arrendamento ainda estaria vigente, motivo pelo qual o imóvel deveria ter sido mantido sob sua posse. Pede também pela redução dos honorários advocatícios, que seriam excessivos.

Contrarrazões aos mov. 118.1 e 119.1, requerendo a condenação da Embargante/Apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

É O RELATÓRIO.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, recebo o recurso.

Em primeiro lugar, de se destacar que a Apelante está correta ao afirmar que a presente ação não poderia ter sido extinta sem a resolução do mérito, como fez o juízo a quo. Isso porque, a pretensão da Autora, ora Apelante, se encontra justamente na manutenção do contrato de arrendamento rural, apesar da perda da propriedade do imóvel pelo proprietário original. Tal discussão é o próprio mérito da presente ação, não sendo possível, assim, julgar a ação extinta, sem resolução do mérito, por exatamente tal motivo.

Por outro lado, analisando então o direito da Autora quanto à manutenção do contrato de arrendamento rural, pelos 12 anos originalmente contratados, ou seja, até o ano de 2029, melhor sorte não assiste a Apelante.

O art. 26, V do Decreto no 59.566/66 que regulamenta o contrato de arrendamento rural:

Art 26. O arrendamento se extingue:

I – Pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação; II – Pela retomada;
III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário; IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato;

V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;
VI – Por motivo de fôr maior, que impossibilite a execução do contrato; VII – Por sentença judicial irrecorrível;
VIII – Pela perda do imóvel rural;
IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural;
X – por qualquer outra causa prevista em lei.

Nestes termos é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – SENTENÇA QUE RECONHECEU A INTEMPESTIVIDADE DA MEDIDA – IRRESGINAÇÃO DO EMBARGANTE – IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA JUDICIAL – EXPEDIÇÃO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO E RESPECTIVO REGISTRO ANTES MESMO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO – ATO PERFEITO E ACABADO – ART. 903, §4o, DO CPC – CONTRATO DE ARRENDAMENTO EXTINTO EM RAZÃO DA PERDA DA PROPRIEDADE PELO DITO ARRENDANTE, POR FORÇA DE ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO – EVENTUAL POSSE QUE, A PARTIR DAÍ, P ASSA A SER INJUST A, PORQUE NÃO MAIS SUSTENT ADA POR JUSTO TÍTULO, E DE MÁ-FÉ, PORQUE JÁ DE CONHECIMENTO DO EMBARGANTE – EXEGESE DO ART. 26, DO DECRETO 59.566/66 – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR – 14a C.CÍVEL – 0003643-18.2018.8.16.0097 – IVAIPORÃ – REL.: DESEMBARGADOR JOSÉ HIPÓLITO XAVIER DA SILVA – J. 14.08.2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO – IRRESIGNAÇÃO QUANTO À DECISÃO QUE INDEFERIU MEDIDA LIMINAR DE MANUTENÇÃO NA POSSE DE IMÓVEL – DESACERTO – MEDIDA OPOST A APÓS EXPEDIÇÃO DE CART A DE ARREMA T AÇÃO E DO SEU REGISTRO – IMPOSSIBILIDADE POR MANIFEST A OFENSA AO ART. 675, DO CPC/2015 – ADEMAIS, CONTRATO DE ARRENDAMENTO EXTINTO EM RAZÃO DA PERDA DA PROPRIEDADE PELO ARRENDANTE, POR FORÇA DE ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO – POSSE QUE, A PARTIR DAÍ, PASSA A SER INJUSTA, PORQUE NÃO MAIS SUSTENTADA POR JUSTO TÍTULO, E DE MÁ- FÉ, PORQUE JÁ DE CONHECIMENTO DO EMBARGANTE – EXEGESE DO ART. 26, DO DECRETO 59566/66 – DECISÃO MANTIDA – LIMINAR CONDEDIDA EM DESPACHO INAUGURAL REVOGADA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR – 14a C.Cível – AI – 1661157-9 – Cianorte – Rel.: Desembargador José Hipólito Xavier da Silva – Unânime – J. 07.06.2017)

Contudo, ainda que se reconheça que a alienação do imóvel arrendado pelo proprietário nem sempre extingue de forma automática o contrato de arrendamento rural por força do disposto no §5o, do art. 92, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/64): “A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.”

Deste modo, percebe-se que a regra supramencionada trata de forma mais específica a questão da alienação da propriedade em relação ao inciso V, do art. 26, do Decreto no 59.566/66, que dispõe o seguinte: “Art 26. O arrendamento se extingue: […] V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador;”, logo, considerando que ambas as legislações estão em plena vigência, deve ser compatibilizada a interpretação delas e observado o princípio da especialidade das normas.

Assim, conforme Tatiana Bonatti Peres, no artigo “Vigência do contrato de arrendamento em caso de venda judicial do imóvel arrendado”, que é possível a continuidade do contrato de arrendamento rural quando firmado antes da penhora, com base no §5o, art. 92, Lei 4.504/64, porém ineficaz perante o credor e terceiros adquirentes em hasta pública em virtude da boa-fé contratual, uma vez que se presume a ciência do arrendatário acerca da constrição judicial e o contrato de arrendamento implica numa limitação ao direito de propriedade ao proprietário. Em resumo, a autora conclui [1]:

“O contrato de arrendamento não é interrompido pela alienação judicial do imóvel arrendado, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante. Independentemente do direito de preferência do arrendatário, o contrato de arrendamento pode ser oposto ao adquirente em hasta pública, desde que tenha sido celebrado antes da penhora e o arrendatário se encontre na posse do imóvel, independentemente de registro.

Se o contrato foi celebrado após a penhora ou ainda se o arrendatário apenas passou a exercer a posse do bem arrendado após a penhora, o arrendamento é ineficaz em relação ao credor ou adquirente do imóvel em hasta pública, independentemente de boa-fé ou má-fé do arrendatário e, portanto, não são oponíveis ao credor ou adquirente do imóvel em hasta pública os direitos do arrendatário oriundos do contrato.

Nesta hipótese, nem mesmo direito de preferência à aquisição do imóvel teria o arrendatário.”

No caso em epígrafe, o contrato de arrendamento agrícola foi firmado em 29 de junho de 2017, mov. 1.3 dos autos de origem, ou seja, anos depois da data da penhora nos autos de execução em apenso que ocorreu em 05 de abril de 2011 (mov. 1.5, fls. 61 dos autos de origem), não sendo possível ser mantido após a alienação judicial da propriedade, uma vez que a arrendatária ora apelante tinha ciência da constrição, consoante exposto na exordial dos embargos de terceiro:

“Inobstante, a Embargante a época da formalização dos instrumentos, deter conhecimento da penhora existente nos autos da Execução no 0000359-55.2010.8.16.0170, soube da alienação em hasta pública do imóvel rural no 273 pela segunda Embargada, o que não pode persistir.”

Como se vislumbra, não há como se deferir o pleito da ora apelante, ante o prévio conhecimento da penhora existente.

Por fim, não se vislumbra a má-fé da Embargante/Apelante, visto que eventual declaração de falsidade do contrato ora em discussão dependeria de procedimento específico e de produção probatória, que deveria ter sido analisado em primeiro grau de jurisdição.

Ademais, uma vez não reconhecida a má-fé em primeiro grau, entendo que o pleito na forma requerida, em sede de contrarrazões, não merece ser provido, haja vista a não insurgência da parte pelas vias recursais adequadas. Bem como a impossibilidade de contraditório e ampla defesa.

Assim, apesar do reconhecimento da necessidade da análise do mérito da questão, e o consequente provimento parcial da Apelação, nesse sentido, a presente ação deve ser julgada extinta, com resolução do mérito, em razão da improcedência do pedido da parte autora. De se manter a condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios conforme já definidos na sentença, visto que, com o provimento parcial da Apelação, não há que se falar em aplicação do art. 85, §11o do CPC/2015.

Nestes termos, voto por DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, apenas para reconhecer a necessidade da análise do mérito da questão, e para, com isso, julgar extinta a presente ação, com resolução do mérito, em razão da improcedência do pedido da parte autora, nos termos da fundamentação acima.

Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 16a Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O RECURSO DE PARTE E PROVIDO EM PARTE o recurso de TAIZA LUANE KAUFERT.

O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Paulo Cezar Bellio, sem voto, e dele participaram Desembargador Luiz Antônio Barry (relator), Juíza Subst. 2o grau Vânia Maria Da Silva Kramer e Desembargador Lauro Laertes De Oliveira.

28 de maio de 2021

 

Desembargador Luiz Antônio Barry

Juiz (a) relator (a)

[1] PERES, Tatiana Bonatti. Vigência do Contrato de Arrendamento em caso de venda judicial do imóvel arrendado. Revista de Direito Privado. Vol. 48, p. 281. Out.2011. Disponível em Acesso em: 24 mai 2021.

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