segunda-feira , 27 setembro 2021
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Direito Agrário

Restrições à compra de imóveis rurais e arrendamentos a estrangeiros e o direito de superfície

por Tatiana Bonatti Peres e Gabriel Seijo Leal de Figueiredo.

 

Contratos agrários e o estrangeiro – histórico

 

O Artigo 172 da Constituição Federal estabelece que “a lei disciplinará, com base no interesse nacional, os investimentos de capital estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e regulará a remessa de lucros.”

Assim como o artigo 190 da Constituição Federal estabelece que “a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.”

A Lei nº 5.709, de 07 de outubro de 1971, e seu regulamento, Decreto nº 74.965, de 26 de novembro de 1974 (“Normas Restritivas”), impõem limitações à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros e inclusive por pessoas jurídicas brasileiras equiparadas a estrangeiras, ou seja, “pessoas jurídicas brasileiras, da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior”. Conforme 1º parágrafo, artigo 1º, da Lei nº 5.709/71, condiciona-se a aquisição a autorizações governamentais e a limites de área e percentuais por município e nacionalidade.

No que diz respeito às restrições impostas pelas Normas Restritivas, é importante observar que, nos termos do Parecer nº AGU/LA-04/94 emitido pela Advocacia Geral da União (“AGU”), o parágrafo 1º do artigo 1º da Lei nº5.709/71 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988 e, portanto, não deveria prevalecer qualquer restrição para a aquisição de imóvel rural por pessoas jurídicas brasileiras equiparadas a estrangeiras.

Em conformidade com o artigo 40 da Lei Complementar nº 73, de 10 de fevereiro de 1993, os Pareceres emitidos pela AGU aprovados pelo Presidente, após sua publicação, vinculam a Administração Federal, e os pareceres aprovados, antes de sua publicação, vinculam as repartições interessadas[1] a partir do momento em que deles tenham ciência.

Contudo, a discussão foi novamente levantada após a revogação do artigo 171 da Constituição Federal, que definia “empresa brasileira” para fins do artigo 170, IX entre outras disposições[2], devido à Emenda Constitucional nº 6. Na oportunidade, a AGU expressou mais uma vez seu entendimento sobre a questão da mesma maneira (que o parágrafo 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988). Em 17 de março de 1997 a AGU emitiu o Parecer nº CG-181, que também foi aprovado pelo Presidente, em 17 de dezembro de 1998.

Em 3 de setembro de 2008, a Consultoria Geral da União expediu um novo Parecer (nº CGU/AGU-001-RVJ) revogando expressamente o Parecer anterior e sustentando que o parágrafo 1º do artigo 1º da Lei nº 5.709/71 foi recepcionado pela Constituição Federal. Portanto, as restrições para aquisição de imóvel rural devem também ser observadas no caso de o comprador ser uma pessoa jurídica brasileira equiparada a estrangeira. Esse Parecer foi aprovado pela AGU em uma Resolução data de 15 de outubro de 2009.

Dessa forma, a interpretação atual das autoridades brasileiras considera que o referido dispositivo legal (que equipara a pessoa jurídica brasileira com capital estrangeiro a pessoa jurídica estrangeira) foi recepcionado pela CF/88, e deu exegese diferente ao dispositivo legal, de modo que segundo o Parecer da Corregedoria Geral da Justiça e da Advocacia Geral da União, não apenas a sociedade com maioria de capital estrangeiro, mas as controladas por estrangeiros, sujeitam-se às Normas Restritivas:

para que a equiparação de pessoa jurídica brasileira com pessoa jurídica estrangeira prevista no dispositivo legal citado no item anterior ocorra, a fim de que sejam estabelecidos limites e restrições à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais é necessário que: (I) o estrangeiro, pessoa física, seja não-residente ou a pessoa jurídica não possua sede no país; (II) o estrangeiro, pessoa física ou jurídica, descrito no item anterior, participe, a qualquer título, de pessoa jurídica brasileira; e (III) essa participação assegure a seus detentores o poder de conduzir as deliberações da assembléia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia.

Com base na lei restritiva, seu regulamento e o Parecer, o Conselho Nacional da Justiça – CNJ orientou os cartórios de notas e de registro de imóveis a observarem as restrições também com relação às sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiras, conforme decisão havida no processo nº 0002981-80.2010.2.00.0000 e publicada em seu site oficial em 13 de julho de 2010.

Como os cartórios estão sujeitos à Corregedoria Geral de Justiça local e, consequentemente, ao CNJ, eles estão vinculados à decisão do CNJ e respondem pela sua violação.

Todavia, especificamente em relação ao Estado de São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça emitiu o Parecer nº 461/2012–E em 11 de dezembro de 2012, baseado numa decisão do Tribunal de São Paulo de 2 de setembro de  2012 (processo nº 0058947-33.2012.8.26.0000), que se aplica aos cartórios de notas e de registro de imóveis de São Paulo, cujo entendimento se resume a seguir: “A regra do §1º do artigo 1º da Lei nº5.709/1971 não foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988 – Equiparação ofensiva ao artigo 190 da CF/1988 – Precedente do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (Mandado de Segurança nº0058947-33.2012.8.26.0000) – Recente mudança da orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Parecer nº461/2012–E).” [3]

O INCRA e a União Federal ajuizaram, em 25/06/2014, ação cível originária (ACO 2.463) contra o Estado de São Paulo, visando a declaração da nulidade do Parecer nº 461/2012–E.

A Sociedade Rural Brasileira (SRB) apresentou ao Supremo Tribunal Federal (STF), em 16 de abril de 2015, Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) (ADPF 342) com o objetivo de contestar e, portanto, reverter a interpretação atual dada às Normas Restritivas pelo Parecer, conforme notícia veiculada na internet:

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu que não há lei que obrigue pessoa jurídica com capital estrangeiro a adquirir terras sem aprovação prévia de projetos pelo Incra. Assim, todos os cartórios de notas e de registro de imóveis do Estado de São Paulo estão autorizados a lavrar as escrituras e fazer os registros que transferem a propriedade sobre imóveis rurais. No entanto, não basta ter a propriedade no sentido jurídico. É preciso submeter a propriedade a uma série de controles e cadastros feitos pelo Estado, sobretudo órgãos federais, como o Incra, o Ibama e a Receita Federal. Ou seja, embora a decisão do TJ-SP viabilize a aquisição, os direitos não têm eficácia junto aos órgãos de administração.[4]

“O ajuizamento de uma ADPF permite que se questione a compatibilidade de diversas espécies de lei ou ato normativo diante da Constituição” [5], conforme esclarece Gabriel Dias Marques da Cruz. A decisão de inconstitucionalidade, pelo STF, no processo de ADPF, pode ou não ter efeitos retroativos, nos termos do artigo 11 da Lei nº 9.882, de 03 de dezembro de 1999:

Art. 11. Ao declarar a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo, no processo de argüição de descumprimento de preceito fundamental, e tendo em vista razões de segurança jurídica ou de excepcional interesse social, poderá o Supremo Tribunal Federal, por maioria de dois terços de seus membros, restringir os efeitos daquela declaração ou decidir que ela só tenha eficácia a partir de seu trânsito em julgado ou de outro momento que venha a ser fixado.

Segundo o artigo 15 da Lei nº 5.709/71 – “A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito.[…] O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.”

Ademais, conforme o artigo 20 do Decreto nº 74.965/74, “as normas regulamento aplicam-se a qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira”.

Por outro lado, o INCRA considera que as restrições da Lei não se aplicam a constituição de direitos reais, tal como o usufruto e o direito de superfície[6], não estando sua constituição sujeita a prévia autorização governamental.

A Lei no 8.629/93, em seu artigo 23 e respectivo parágrafo primeiro, ampliou as restrições da Lei nº 5.709/71, de modo que também aplicam-se ao arrendamento “todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo.”

A Lei nº 5.709/71, em seu artigo 4o, estabelece que: “Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública.”

 A partir da edição do Provimento CNJ nº43, de 17 de abril de 2015, passou a ser exigida, também, escritura pública também para a celebração de contratos de arrendamento de imóvel rural por estrangeiros e por sociedades brasileiras equiparadas às estrangeiras.

Ainda, de acordo com o artigo 3o de tal Provimento,

Os Cartórios de Registro de Imóveis inscreverão os contratos de arrendamento de imóvel rural celebrados por pessoas indicadas no artigo 1º deste Provimento [estrangeiros e pessoas jurídicas brasileiras equiparadas a estrangeiras] no Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, na forma prevista no art.15 do Decreto nº 74.965/1974. 

Ainda que um Provimento não pudesse criar formalidade para a celebração do contrato de arrendamento, que a lei não estabelece (sendo certo que a lei permite até mesmo a forma verbal), a partir da edição do provimento, às partes é recomendável seguir tal formalidade, para evitar discussões quanto à validade (ou não) do contrato de arrendamento.

Como se vê, as restrições criadas pela Lei no 8.629/93 e pelo Provimento CNJ não abrangeram o contrato de parceria.

Lei do Agro

A Lei 13.986, de 13 de abril de 2020, acabou com a discussão antes existente sobre a validade ou não da garantia a credor estrangeiro ou a ele equiparado, autorizando expressamente a constituição de alienações fiduciárias de imóveis rurais em favor de credores estrangeiros e a execução de referida garantia, conforme nova redação dada ao parágrafo segundo do artigo 1º da lei 5.709/71:

§2º As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam:            

(…)

II – às hipóteses de constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira;           

III – aos casos de recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de realização de garantia real, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma.           

 

Decisão do STF de 2016 na ACO 2.463

 

Em acórdão de 01 de setembro de 2016, publicado em 05 de setembro de 2016, nos autos da Medida Cautelar na ACO 2.463, o STF decidiu (i) deferir a liminar e suspender os efeitos do Parecer nº 461/2012–E, até o julgamento da ACO 2.463; e (ii) apensar à ACO 2.463 a ADPF 342, para julgamento conjunto.

Em 08/03/2021, o Ministro Alexandre de Moraes pediu vista dos autos após o voto do Ministro Marco Aurélio (Relator), que, em suma,  julgava procedente o pedido formulado na ação para assentar a nulidade do Parecer nº 461/12-E da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, por ilegalidade e tendo em conta a recepção, pela Constituição Federal, do artigo 1º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971, assegurando à União e ao Incra a atribuição de conceder a pessoa jurídica estrangeira ou equiparada autorização para adquirir imóvel rural.

A ACO 2.463 ainda tramita no STF, tendo como último andamento a publicação da ata de julgamento, em 16/03/2021.

 

Recente decisão do TJ-MG

 

Apesar de as limitações criadas pelas Normas Restritivas não mencionarem que elas se aplicam a outros direitos reais, tais como o usufruto e/ou o direito de superfície, em decisão recente, de 15 de abril de 2021, publicada em 19/04/2021, nos autos da apelação cível em trâmite perante o TJ-MG sob o no 1.0000.20.076654-1/001, tendo como relatora a Desembargadora Luzia Divina de Paula Peixôto, entendeu-se que:

Por força da interpretação teleológica, por óbvio, que se aplica ao direito de superfície, eventuais restrições e limitações impostas ao arrendamento rural, ainda que nada se tenha disposto sobre o tema no Código Civil, diante da semelhança dos referidos institutos.

Ora, se o direito de preferência foi determinante para que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendessem ao arrendamento rural, com mais razão ainda devem-se estender ao contrato de concessão de direito de superfície em questão, porque nele há expressa previsão de aquisição da propriedade do imóvel pela outorgada superficiária.

Diante disso, não há como escapar dos requisitos próprios da aquisição, de que tratam a Lei 5.709/71.

 

Com o devido respeito à opinião, ousamos discordar, pelas seguintes razões:

 

(i) primeiramente, porque Normas Restritivas de direitos não podem ser interpretadas de forma ampliativa, sob o risco de se instaurar a total insegurança jurídica. Se até mesmo o INCRA que é o órgão responsável pelas autorizações governamentais previstas nas Normas Restritivas entende que não há restrição prevista em lei, a restrição não pode ser criada por decisão judicial, numa tentativa de equiparar institutos diferentes.

 “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei” – artigo 5º, II,  da Constituição Federal, o princípio da legalidade é um dos pilares do Estado de Direito. Não podemos deixar ele cair, sob pena de ruir todo o sistema;

(ii) além disso, é princípio geral de direito que as normas que restrigem direitos se interpretam restritivamente[7]. Por óbvio, as Normas Restritivas limitam o jus disponiendi que integra o direito fundamental da propriedade. Logo, não se pode adotar uma exegese que amplie sua incidência, de modo a abranger situações que não estão previstas no suposto normativo;

(iii) em terceiro lugar, porque, se por um lado o superficiário tem direito de preferência na compra de um imóvel rural, isso significa apenas que terá prioridade na compra, caso o proprietário do imóvel decida vende-lo a terceiros. Embora pudesse, então, defender que o direito de preferência deveria ser renunciado pelo superfíciário, tendo em vista o disposto nas Normas Restritivas, para ser válido o direito de superfície, também não nos alinhamos a tal entendimento descabido. O estrangeiro ou a ele equiparado que seja superficiário tem direito de preferência na compra do imóvel rural, por determinação legal e não pode ser obrigado a renunciar a tal direito, já que inexiste tal obrigação, por força de lei.   Ou seja, em caso de intenção de compra, na época apropriada, as Normas Restritivas devem ser observadas, conforme sejam aplicáveis. Isso porque, as Normas Restritivas devem ser observadas no momento da compra e venda e, dentre a celebração do contrato de superfície e o exercício do direito de preferência, diversos eventos podem ocorrer, a exemplo de: (i) mudança legislativa das Normas Restritivas, seja para torna-las mais ou menos restritivas; (ii) cessão do direito de superfície pelo superficiário a terceiro que não seja estrangeiro ou a ele equiparado; (iii) alteração da composição societária do superficiário, de modo que deixe de ser equiparado a estrangeiro; (iv) renúncia em concreto ao direito de preferência, pelo superficiário estrangeiro; ou (v) obtenção de autorização governamental para a compra do imóvel objeto do direito real de superfície, observando as Normas Restritivas.

 

            Em resumo:

 

            (1)       A Lei no 5.709/71 e a Lei no 8.629/93 estabelecem restrições à aquisição de imóveis rurais e/ou celebração de contratos de arrendamento por estrangeiros e sociedades brasileiras equiparadas a estrangeiras, condicionando-as a autorizações governamentais e a limites de área e percentuais por município e nacionalidade.

            (2)       Discute-se a constitucionalidade da equiparação de sociedades brasileiras com capital estrangeiro a sociedades estrangeiras e em São Paulo havia sido afastada a aplicação do parágrafo 1o do artigo 1º, da Lei nº 5.709/71, por ser considerado inconstitucional.

            (3)       Todavia, isso havia sido feito apenas por norma da corregedoria (Parecer nº 461/2012–E), cuja nulidade é pleiteada em ação ajuizada pela União Federal e pelo INCRA contra o Estado de São Paulo. Assim, até decisão final da ACO 2.463 e da ADPF 342 ficam suspensos os efeitos do Parecer nº 461/2012–E, devendo ser observadas, inclusive em São Paulo, todas as limitações das Normas Restritivas (inclusive as cuja constitucionalidade é questionada).

            (4)       A restrição criada pela Lei no 8.629/93 não abrangeu o contrato de parceria nem direitos reais, a exemplo do direito de superfície, e as normas restritivas de direitos não podem ser interprestadas de forma extensiva. As formalidades exigidas pelo Provimento CNJ para a celebração do contrato de arrendamento, embora devessem ser criadas por lei, não se aplicam à parceria.

 

 

Tabela resumida das restrições das Leis Aplicáveis (Lei nº 5.709/71 e suas regulamentações, Decreto nº 74.965/74 e Lei nº 8.629/93) para aquisição e celebração de contratos de arrendamento rural por estrangeiros e Empresas Brasileiras com Capital Estrangeiro

 

Limitação

Limite do Município A aquisição/arrendamento de áreas correspondendo a mais de 10% (dez por cento) de cada Município por compradores/arrendatários da mesma nacionalidade não são permitidos.

A aquisição/arrendamento de áreas correspondendo a mais de 25% (vinte e cinco por cento) de cada Município por estrangeiros ou Sociedades Brasileiras com Capital Estrangeiro não são permitidos.

Exceções: em conformidade com o artigo 5, parágrafo 2º do Decreto nº 74.965/74, as aquisições/arrendamento de terra com menos de 3 módulos são excluídas desse limite, bem como as aquisições/arrendamento realizados por um comprador/arrendatário que tenha um filho brasileiro ou seja casado no regime da comunhão parcial de bens.

Área A aprovação prévia pelo INCRA é exigida para a aquisição/arrendamento de imóvel rural com mais de 3 módulos de exploração (ou mais de um imóvel com menos de 3 módulos).

A aquisição/arrendamento de imóvel rural com mais de 50 módulos, composto por áreas contínuas ou não, por pessoas físicas estrangeiras não são permitidos.

Para aquisição/arrendamento de mais de 100 módulos, por pessoas jurídicas estrangeiras ou Sociedades Brasileiras com Capital Estrangeiro também é exigida a aprovação prévia do Congresso.

Localização A aquisição/arrendamento de imóveis rurais situados em área considerada indispensável à segurança nacional deve ser previamente aprovada pelo Conselho Nacional de Segurança. Essa restrição também se aplica a aquisição por herança.

Notas:

[1] Incluindo o INCRA.

[2] Art.170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: I – soberania nacional; II – propriedade privada; III – função social da propriedade; IV – livre concorrência; V – defesa do consumidor; VI – defesa do meio ambiente, inclusive mediante tratamento diferenciado conforme o impacto ambiental dos produtos e serviços e de seus processos de elaboração e prestação; VII – redução das desigualdades regionais e sociais; VIII – busca do pleno emprego; IX – tratamento favorecido para as empresas de pequeno porte constituídas sob as leis brasileiras e que tenham sua sede e administração no País. (Inciso IX alterado pelo EC nº6, de 15 de agosto de 1995. O texto original fazia referência apenas às “Empresas Brasileiras”) Parágrafo Único – É assegurado a todos o livre exercício de qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos, salvo nos casos previstos em lei.

[3] Disponível em: http://www.cnbsp.org.br. Acesso em: 21 abr.2015.

[4] Disponível em: http://www.monitormercantil.com.br. Acesso em: 25 abr.2015.

[5] CRUZ, Gabriel Dias Marques da. Arguição de descumprimento de preceito fundamental: lineamento básico e revisão crítica no direito constitucional brasileiro. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 80.

[6] Disponível em: https://antigo.incra.gov.br/media/docs/cadastro-rural/cartilha_final.pdf. Acesso em: 21 abr. 2015.

[7] No quadro geral da hermenêutica jurídica, a definição de interpretação restritiva é tormentosa, variando conforme se adote o objetivismo ou o subjetivismo (LARENZ, Karl. Metodologia da ciência do direito. 3. ed. Trad. José Lamego. Lisboa: Calouste Gulbenkian, 1997, p. 500-501). Mesmo no bojo de cada corrente, encontram-se posições distintas (ENGISCH, Karl. Introdução ao pensamento jurídico. 8. ed. Trad. J. Baptista Machado. Lisboa: Calouste Gulbenkian, 2001, p. 188-197).

Tatiana Bonatti Peres – Pós-doutorado em Direitos Humanos pela Universidade de Coimbra. Doutorado em Direito Civil pela PUC-SP. Mestrado em Direito Civil pela PUC-SP. Graduação pela PUC-SP. Advogada em São Paulo. Autora de diversos livros e artigos jurídicos.
Currículo completo disponível em: https://www.academia.edu/36265615/Curriculum_Tatiana_Bonatti_Peres
Gabriel Seijo Leal de Figueiredo – Doutorado em Direito Civil pela PUC-SP. Mestrado em Direito Civil pela PUC-SP. Graduação pela UFBA. Advogada em São Paulo e Salvador. Professor da Faculdade Baiana de Direito. Presidente da Comissão de Arbitragem da OAB/BA e do Instituto de Arbitragem da Bahia.
Currículo completo disponível em: https://www.linkedin.com/in/gabriel-seijo-leal-de-figueiredo-547000aa/

 

Confira a decisão do TJMG que estendeu as limitações legais ao direito de superfície para Empresa Brasileira com Capital Estrangeiro:

Número do processo: 1.0000.20.076654-1/001 Númeração 5000868

Relator: Des.(a) Luzia Divina de Paula Peixôto (JD Convocada)

Relator do Acordão: Des.(a) Luzia Divina de Paula Peixôto (JD Convocada)

Data do Julgamento: 15/04/0021

Data da Publicação:19/04/2021

EMENTA:

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ARAGUARI. PEDIDO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE CONCESSÃO E INSTITUIÇÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE RURAL. EMPRESA BRASILEIRA DE CAPITAL EXCLUSIVAMENTE ESTRANGEIRO OU EQUIPARADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EXTENSÃO DOS LIMITES E RESTRIÇÕES PRÓPRIOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL E/OU ARRENDAMENTO RURAL. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA. PRESERVAÇÃO DA SOBERANIA NACIONAL E DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. Se de um lado, o direito de preferência, permite ao superficiário a aquisição futura do imóvel explorado e garante o seu uso econômico, mantendo-o na exploração da propriedade, de outro lado, determina que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendam ao contrato de concessão de direito de superfície, de modo a salvaguardar o interesse nacional e a função social da propriedade diante da exploração da propriedade sob a influência do capital estrangeiro. Diante disso, não há como escapar dos requisitos próprios da aquisição, de que tratam a lei 5.709/71.

APELAÇÃO CÍVEL No 1.0000.20.076654-1/001 – COMARCA DE ARAGUARI – AUTOR: LONGPING HIGH TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA – RÉU: ARAGUARI CARTORIO DO REGISTRO DE IMOVEIS

A C Ó R D ÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 3a CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em NEGAR PROVIMENTO.

JD. CONVOCADA LUZIA PEIXÔTO RELATORA.

JD. CONVOCADA LUZIA PEIXÔTO (RELATORA)

VO T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por LONPING HIGH-TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA. contra a r. sentença de doc de ordem n. 31, que nos autos do procedimento de suscitação de dúvida instaurado pelo Titular do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/MG, julgou procedente a dúvida registral, “para confirmar a recusa da Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/suscitante em proceder ao registro da Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície lavrada na data de 27/12/2018 junto ao 2o Serviço Notarial de Araguari, sem o cumprimento das exigências constantes da nota de devolução”.

Inconformada, apela a LONPING HIGH-TECH SEMENTES E BIOTECNOLOGIA LTDA. assinalando que deve ser assegurada a liberdade de contratar das partes, sendo que as restrições impostas pelo legislador à aquisição do imóvel rural dizem respeito apenas à aquisição e arrendamentos de imóveis rurais, não restando, portanto, abarcado o direito de superfície, mormente porque ninguém pode ser obrigado a fazer ou não fazer algo a não ser em virtude de lei, sendo que a ofensa daí decorrente implica em insegurança jurídica.

Insiste que o equívoco a ser corrigido pela instância recursal diz respeito ao fato de que a restrição legal não é destinada à constituição de direito de superfície em favor de empresa estrangeira ou equiparada, estando adstrita às hipóteses de aquisição ou arrendamento.

Salienta, ainda, a impossibilidade de interpretação extensiva da Lei 5.709/1971, de modo a ampliar a aplicabilidade das restrições impostas à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por empresas brasileiras, ou mesmo empresas com maioria de capital estrangeiro, sendo, ademais, inconstitucional o Parecer da AGU de 2010, neste sentido.

Requer, assim, seja dado integral provimento à apelação, no intuito de que se reforme a r. sentença proferida de modo a julgar improcedente a dúvida suscitada e, consequentemente, afastar a recurso no registro da Escritura Pública de Superfície.

A i. Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso. É o relatório.

Conheço do recurso porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Pois bem. A controvérsia recursal tem origem na recusa do registro da Escritura Pública de Concessão de Direito Real de Superfície com Opção de Compra Futura, lavrada nas notas do 2o Serviço Notarial de Araguari, Estado de Minas Gerais, no livro 497, folhas 062/069, em 27 de dezembro de 2018, celebrada entre a LongPing e (i) Paulo Rodrigues Silveira Filho e sua esposa Paula Araújo de Souza Silveira, (ii) Luciana Cristina Silveira Espíndola e seu marido Augusto Espíndola Dias da Silva, e (iii) Amparo Empreendimentos Imobiliários Ltda. (“Escritura de Superfície”), objetivando a constituição de direito real de superfície, em favor da LongPing, em relação aos imóveis rurais matriculados sob os nos 67.077, 63.078, 63.079, 63.080, 63.081, 69.186 e 69.323, todos no SRI (“Imóveis”).

A MMa Juíza de Primeiro Grau entendeu que “o direito real de superfície, que incide sobre imóveis rurais, estaria sujeito às mesmas restrições legais impostas para a aquisição do direito de propriedade ou para a celebração de contrato de arrendamento rural de terras brasileiras por empresas estrangeiras ou por empresas brasileiras com controle societário, direito ou indireto, estrangeiro”.

De modo que, confirmou “a recusa da Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis de Araguari/suscitante em proceder ao registro da Escritura Pública de Concessão e Instituição de Direito de Superfície lavrada na data de 27/12/2018 junto ao 2o Serviço Notarial de Araguari, sem o cumprimento das exigências constantes da nota de devolução”, quais sejam, a aplicação irrestrita da lei 5.709/71 à hipótese dos autos, razão da insurgência recursal.

Razão não assiste à recorrente, no entanto.

O direito de superfície é um direito real, consagrado no Código Civil de 2002, em seu art. 1.225, II, segundo o qual, “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis” (art. 1369, CC/02)

Estabeleceu, ainda, em seu art. 1373, que, “em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições”.

Em se tratando de contrato firmado por empresa estrangeira ou equiparada, o Código Civil, no entanto, nada dispôs acerca das restrições e/ou limitações eventualmente impostas ao direito de superfície, diferentemente do que ocorre na nossa legislação pátria quanto ao contrato de arredamento rural envolvendo a mesma pessoa jurídica.

Isso porque, a CR/88, ao dispor sobre a política agrícola e fundiária e sobre a reforma agrária, em seu art. 190, determinou, que “A lei regularará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional”.

Referida regulamentação se materializou na lei 8.629/93, que estendeu ao arrendamento rural todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóvel rural por estrangeiro. (art. 23, §1o).

Isso se deve à observância dos princípios constitucionais da soberania nacional e da função social da propriedade.

Assim, apesar de sua natureza privada, o contrato, que envolve o direito de superfície, sofre repercussões de direito público, tal como se dá expressamente com arrendamento mercantil rural, posto que, em ambos, deve- se priorizar a função social da propriedade, diante do direito de preferência que permite ao superficiário não só a aquisição futura do imóvel explorado, como garante o seu uso econômico, mantendo-o na exploração da propriedade.

Especial proteção se confere ao referido instituto, sobretudo quando se trata de pessoa jurídica estrangeira ou equiparada, em decorrência dos princípios constitucionais da soberania nacional e da ordem econômica, posto envolver atividades em que haverá o domínio do capital estrangeiro em assuntos de interesse nacional.

Assim, por força da interpretação teleológica, por óbvio, que se aplica ao direito de superfície, eventuais restrições e limitações impostas ao arrendamento rural, ainda que nada tenha sido disposto sobre o tema no Código Civil, diante da semelhança dos referidos institutos.

Ora, se o direito de preferência foi determinante para que as restrições próprias do instituto da aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados se estendessem ao arrendamento rural, com mais razão ainda devem-se estender ao contrato de concessão de direito de superfície em questão, porque nele há expressa previsão de aquisição da propriedade do imóvel pela outorgada superficiária.

Diante disso, não há como escapar dos requisitos próprios da aquisição, de que tratam a lei 5.709/71.

Conforme pontuou brilhantemente, o i. PGJ, “o Conselho Nacional de Justiça no contexto do Procedimento Administrativo no 08100.003182/94-53, entendeu pelo prevalecimento da Lei Federal no 5.709/1971 na aquisição de terras por pessoa jurídica brasileira de que participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas (que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior), exigindo-se prévia autorização dos órgãos competentes e a observância das demais restrições e limites estabelecidos na legislação federal brasileira que regulamenta o assunto – sendo exatamente este o caso dos autos. No referido procedimento, a AGU apresentou parecer aduzindo que as aquisições de imóveis rurais realizadas em desacordo com as regras contidas na Lei Federal no 5.709/1971 e no Decreto no 74.965/1974, poderão ser consideradas nulas de pleno direito, o que não soa inconstitucional tendo em vista toda a argumentação expendida e que alcança a soberania do Estado Brasileiro”.

Logo, totalmente válida a prudência demonstrada na dúvida suscitada, especialmente porque os registradores são passíveis de severas sanções pelo descumprimento dos procedimentos legais.

Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso. Custas recursais, pela apelante.

DESA. ALBERGARIA COSTA – De acordo com o(a) Relator(a). DES. ELIAS CAMILO SOBRINHO – De acordo com o(a) Relator(a).

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