Direito Agrário www.direitoagrario.com
por José Roberto Reis da Silva.
1. Introdução
A Lei nº 4.504/1964 introduziu o Estatuto da Terra da legislação brasileira, que em seus 128 artigos, com centenas de incisos, parágrafos e alíneas normatizou as relações jurídicas do homem com a terra. A isso, somam-se as centenas de normas infra legais posteriores a ela, que emanam dos decretos regulamentares, portarias, instruções administrativas e outras normas derivadas da legislação estatutária.
Não obstante a infinidade de regras positivadas, o ponto mais conhecido do Estatuto é, com certeza, a necessidade de notificar o arrendatário ou parceiro outorgado 06 (seis) meses antes do termo final do contrato, caso o arrendador ou parceiro outorgante pretenda obstar a renovação do contrato, uma vez que, se assim não fizer, o contrato estará automaticamente renovado para um novo ciclo, nas mesmas condições comerciais do contrato em vigor.
Mas embora a regra seja popular e amplamente conhecida, na maioria das vezes a notificação não atende às formalidades legais, surgindo, assim, o risco de ser declarada nula e não gerar o efeito jurídico desejado.
Sem a menor pretensão de esgotar o assunto, o artigo tratará das principais deficiências observadas no dia a dia, em paralelo à respectiva regra e forma a serem observadas.
A título ainda introdutório, não trataremos da octogenária divergência doutrinária e jurisprudencial sobre a aplicabilidade, ou não, do artigo 95, IV, da Lei aos contratos de parceria agrícola, pois já é tema de outro artigo da minha autoria.
Assim, o trabalho será desenvolvido considerando a corrente que defende a incidência e eficácia da norma sobre ambos os contratos agrários típicos, quais sejam arrendamento rural e também a parceria agrícola, por força do artigo 96, VII da Lei em tela.
2. Hipóteses da Notificação Preparatória
Logo ao ser promulgado pelo Presidente Humberto Castelo Branco, em 1.964, os incisos IV e V do artigo 95 do Estatuto da Terra traziam as seguintes previsões:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:
IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até seis meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificaçãodas propostas existentes. Não se verificando a notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o locatário, nos trinta dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V – os direitos assegurados no inciso anterior não prevalecerão se, no prazo de seis meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou através de descendente seu;(g.n.)
Com as mudanças trazidas pela Lei nº 11.443/2007, referidos incisos passaram a ter os seguintes textos:
IV – em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V – os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu; (g.n.)
O Decreto nº 59.566/1966, que por delegação legal regulamentou as normas de eficácia contida previstas no Estatuto da Terra, trouxe no artigo 22 que:
Art. 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas (art. 95, IV do Estatuto da Terra).
§ 1º Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta (art. 95, IV, do Estatuto da Terra).
§ 2º Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 7º e 8º dêste Regulamento, ou através de descendente seu (art. 95, V, do Estatuto da Terra).
§ 3º As notificações, desistência ou proposta, deverão ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial.
§ 4º A insinceridade do arrendador poderá ser provada por qualquer meio em direito permitido, importará na obrigação de responder pelas perdas e danos causados ao arrendatário.
Do texto legal extraem-se as 02 (duas) situações em que o arrendador ou parceiro outorgante poderá/deverá fazer uso da Notificação Preparatória ao arrendatário ou parceiro outorgado:
(a) quando pretender retomar o imóvel para exploração pessoal ou de descendente seu (art. 95, V); ou
(b) quando houver propostas de terceiros interessados na exploração do imóvel, a fim de oportunizar o exercício do direito de preferência, igualando as condições alheias (art. 95, IV).
A conclusão imediata é que o Estatuto da Terra não permite a denúncia vazia, devendo o notificante motivá-la em qualquer das hipóteses acima, sob pena de nulidade insanável e subsequente surgimento do direito à renovação automática para o produtor rural.
E, com efeito, ao formular a notificação premonitória devem ser observados, também, o prazo, o conteúdo mínimo, a forma e a sinceridade, conforme a seguir expostos, bem como a ciência plena das consequências caso não haja atenção e tais requisitos. Vejamos!
3. Do prazo
O texto legal é muito claro sobre o prazo para envio da notificação ser de 06 (seis), antes do vencimento do contrato, o que não exige maiores esforços.
Não obstante, outros aspectos sobre o prazo merecem atenção.
O primeiro deles é a sua natureza decadencial, pois não se refere ao tempo para propositura de ação, mas sim para o exercício de um direito potestativo. Logo, via de regra, ele não se interrompe e nem se suspende, podendo as partes, ainda, convencionar que ele seja maior ou menor, conforme acordo de vontades.
Além disso, importante lembrar que este prazo é regressivo, contando-se a partir do termo final convencionado.
Diferentemente da regra geral, em que se valida o cumprimento do prazo retroagindo-se ao protocolo ou pedido de providência, parte da jurisprudência entende que o ato que finaliza a notificação é a efetiva ciência do arrendatário ou parceiro, eis que “tendo em vista a finalidade da notificação em causa – que é a de prevenir o arrendatário, permitindo-lhe preparar a documentação, regular a utilização do imóvel de acordo com a necessidade de entregá-lo, providenciar a obtenção de outras terras a desejar a continuar sua atividade econômica ou desfazer-se dos bens, compromissos e encargos envolvidos, e assim por diante – o único que importa é o momento em que a manifestação e vontade do arrendador chega ao conhecimento do arrendatário. Antes disso, de nada lhe vale o dato de ter sido já requerida a notificação.” (g.n.) (TARGS, ApCiv 24.470, 2ª Cam. Civ., j. 24.02.1981, Rel. Des. Adroaldo Furtado Fabrício).
Ou seja, a norma só atingirá sua finalidade se a notificação for recebida pelo arrendatário ou parceiro antes dos 06(seis) meses legais, sendo irrelevante o fato de ter sido protocolada ou enviada dentro do prazo, mas recebida após já ter sido iniciado.
Assim, se pretender retomar o imóvel agrícola para exploração pessoal ou perquirir se o atual produtor pretender igualar a proposta de terceiro, o arrendador ou parceiro deve atentar-se ao prazo e cuidar para que a comunicação chegue ao conhecimento da contraparte 6(seis) meses antes do prazo previsto para extinção do negócio.
4. Do conteúdo
Uma vez presente a necessidade de notificar o produtor rural, seja qual for o motivo, o notificante deve cuidar para que ela seja redigida de forma clara, assertiva e induvidosa sobre a motivação da retomada da propriedade.
A experiência revela que isso nem sempre acontece. É comum vermos notificações vazias, sem motivação, dizendo apenas que o notificante não quer renovar a relação contratual e que ao final do prazo convencionado o imóvel deverá ser restituído.
Em linhas pretéritas foi dito que o Estatuto da Terra e o Decreto regulamentador repelem a denúncia vazia, que não surte qualquer efeito obstativo da renovação contratual.
Frequentemente vemos, também, notificações dizendo que o proprietário pretende pedir propostas a terceiros por preço superior em, por exemplo, 20% do pago atualmente e ao final perguntam se o notificado tem interesse de “cobrir a oferta”. Isso também não atende à disposição legal.
E, ainda, há notificações que mencionam a existência da proposta concorrente, mas não anexa/proporciona uma cópia ou evidência da existência, o que também é exigido por lei.
Ainda sobre o conteúdo, como fica o direito do arrendatário ou parceiro, quando a proposta de terceiros prevê a exploração de outra cultura, com forma distinta de precificação, apuração de mercado etc? O produtor atual pode, por exemplo, responder que tem interesse de igualar a remuneração ofertada pelo terceiro, mas que seguirá explorando a cultura atual?
Esta indagação é bastante profunda e será objeto de artigo futuro, para não extrapolar o tema ora adotado.
Assim, para serem válidas e gerarem o efeito desejado, notadamente o de obstar a renovação automática, a notificação deve ser clara e induvidosa sobre a motivação e, quando tratar do envio de propostas de terceiros, deve indicar o valor ofertado, forma de pagamento, prazo de vigência e anexar uma cópia da aludida oferta.
5. Da forma
O desrespeito à forma no envio da notificação é, sem dúvida alguma, o principal erro cometido por 99% dos notificantes.
Pois bem. A redação original do artigo 95, incisos IV e V, do Estatuto da Terra mencionava apenas “notificação”, o que remete ao uso cogente da notificação judicial prevista nos Códigos Processuais vigentes.
A partir de 2007, os textos normativos foram atualizados para permitir o uso da notificação extrajudicial, mas fez referência expressa ao registro dos atos perante o Oficial de Registro de Títulos e Documentos da Comarca do Imóvel. O parágrafo 3º do artigo 22 do Decreto é expresso neste sentido!
Se por um lado alguns julgados dispensam tal formalidade quando há prova inequívoca de que o arrendatário ou parceiro outorgado recebeu a comunicação dentro do prazo legal, por outro existe a corrente mais positivista e conservadora, que não reconhece efeito jurídico à notificação informal, pois violaria direito irrenunciável pelo produtor rural.
É razoável inferir a incoerência desta exigência em tempos de internet 5G, whatsapp, blockchain, e-mails altamente eficazes e reuniões virtuais com qualquer pessoa e lugar do planeta.
Porém, considerando a onerosidade corolária da nulidade do ato notificatório, é altamente recomendado que não se corra o risco da informalidade.
O advogado e amigo Antônio de Las Cueavas escreveu sobre o tema, concluindo que:
“Através de uma interpretação das normas agrárias, entende-se que a notificação deverá ser realizada por procedimento judicial ou de maneira extrajudicial. Sendo neste caso alternativo, o trâmite será por meio dos cartórios de registro de títulos e documentos ou por intermédio do cartório via correios (aviso de recebimento) em se tratando de imóvel localizado em outra comarca, por permitirem a comprovação da sua efetivação através do requerimento da assinatura do notificado.” (https://www.migalhas.com.br/depeso/360724/contrato-de-arrendamento-rural-e-a-validade-juridica)
A Dra. Flávia Trentini, renomada professora da USP de Ribeirão Preto, ensina que “Nesse sentido, a notificação extrajudicial deve ser enviada pelo proprietário por Cartório de Títulos e Documentos.”( https://www.conjur.com.br/2021-nov-19/direito-agronegocio-direito-retomada-insinceridade-contratos-agrarios)
6. Da sinceridade
O último e não menos importante requisito legal da notificação preparatória é a sinceridade da motivação, pois a lei prevê, expressamente, que se assim não for o arrendatário ou parceiro terá direito de permanecer no imóvel ou nele ser reempossado, e ainda cobrar do notificante insincero as perdas e danos decorrentes da fraude declarada.
Neste ponto, com todo respeito ao entendimento contrário, penso que o prazo prescricional da ação reparatória é de 10 (dez) anos, por tratar-se de responsabilidade civil contratual, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o EREsp nº 1.280.825.
- Conclusão
Conforme leciona Vilson Ferreto, “É pressuposto essencial do pedido de retomada do imóvel, pelo proprietário, seja para uso pessoal, seja para cessão a terceiros, a regular notificação dirigida ao arrendatário e ao parceiro.” (Contratos agrários: aspectos polêmicos, 2 ed., São Paulo, Saraiva, 2017, pag. 94)
Nesta mesma obra, o referido autor ensina que “Para serem eficazes, as notificações deverão ser claras e objetivas, expondo explicitamente sua finalidade, o propósito da retomada, se para uso pessoal ou através de descendente e, em caso de cessão da terra a terceiro, as reais propostas recebidas” (…..) “O importante é que o proprietário se acautele, promovendo a notificação ao outro contratante, no tempo e formas legais, caso não deseje a renovação do contrato.”
Em artigo cuja leitura recomendamos, os agraristas Henrique Rodrigues Medeiros e Albenir Querubini esclarecem que:
“Importante mencionar que a lei agrária prevê uma solenidade a ser seguida pelo proprietário que deseja exercer o direito de retomada: realizar notificação extrajudicial, via Registro de Títulos e Documentos competente, em até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato ou de sua renovação, na qual o proprietário deve declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu (“denúncia cheia”, sob pena de insinceridade do pedido). Caso o proprietário/arrendador não promova a notificação do arrendatário observando o prazo e a forma legal, consoante dispõem o Estatuto da Terra, o contrato considerar-se-á automaticamente renovado pelas mesmas condições e termos do contrato original.” (https://direitoagrario.com/a-invalidade-da-notificacao-de-retomada-feita-pelo-arrendador-atraves-de-mensagem-de-whatsapp/)
Com efeito, a desatenção aos requisitos legais gera nulidade insanável, cuja consequência é a renovação automática do contrato em vigor, por um novo ciclo tal como previsto contratualmente, nas mesmas bases comerciais.
Advogado. MBA em Gestão Empresarial (FGV). Especialista em Direito Agrário e Ambiental (ESD). Especialista em Direito Processual Civil (ESD). Formação executiva em ‘compliance’ (INSPER). Presidente da Comissão de Direito Agrário e Agronegócio da OAB/SP, subseção Ribeirão Preto. Professor de Contratos Agrários da ESA/SP – Escola Superior da Advocacia e também da ESD – Escola Superior do Direito.
