Contratos agrários: arrematante de imóvel agrário deve indenizar arrendatário pelas benfeitorias existentes

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8 anos atrás

Direito Agrário

Contrato agrário de arrendamento rural – O Portal DireitoAgrário.com publica o inteiro teor de interessante julgado da 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça que analisou questão referente ao direito de indenização das benfeitorias realizadas pelo arrendatário em imóvel que acabou sendo arrematado por meio de leilão judicial.

Confira o Julgado:

Apelação Cível	Vigésima Câmara Cível – Regime de Exceção
Nº 70068422732 (Nº CNJ: 0052467-87.2016.8.21.7000)	Comarca de Santana do Livramento
JOSE THOMAZ LARRATEA ARDUVINO	APELANTE/APELADO
SUCESSAO DE PERCY ROST	APELANTE/APELADO
IRIA MARIA ROST	APELANTE/APELADO

RELATÓRIO

Dr. Alex Gonzalez Custodio (RELATOR)

Trata-se de recursos de apelação interpostos por JOSE THOMAZ LARRATEA ARDUVINO, SUCESSAO DE PERCY ROST e por IRIA MARIA ROST contra sentença (fls. 3.201/3.212v) que julgou improcedentes a ação indenizatória ajuizada em desfavor do primeiro pelos demais e a denunciação à lide proposta pelo primeiro contra os demais, cujo dispositivo segue transcrito, in verbis:

“Diante do exposto, JULGO:

1 – IMPROCEDENTE o pedido formulado na AÇÃO INDENIZATÓRIA, com fundamento no artigo 269, inciso I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), a ser atualizado pelo IGP-M a contar da prolação da sentença, observado o tempo de tramitação do feito, trabalho e grau de zelo do profissional, com base no artigo 20, § 4º do CPC;

2 – IMPROCEDENTE o pedido formulado em RECONVENÇÃO quanto à indenização por danos morais; e EXTINTA a reconvenção em relação à indenização por benfeitorias, reconhecida a ilegitimidade dos reconvindos, com fulcro no art. 269, inc. I c/c art. 267, inc. VI, todos do CPC. Outrossim, condeno o reconvinte ao pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, que fixo em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a ser atualizado pelo IGP-M a contar da prolação da sentença, observado o tempo de tramitação do feito, trabalho e grau de zelo do profissional, com base no artigo 20, § 4º do CPC.

As verbas sucumbenciais deverão ser compensadas, na forma da Súmula nº 306 do STJ.

Publique-se, registre-se e intimem-se.”

A lide foi originada com a arrematação, pelos autores, em 29/03/2007, de terras arrendadas ao réu pelo proprietário anterior, pelo período compreendido de 01/10/2002 a 30/09/2011, tendo o arrendatário continuado a explorar as terras mesmo após a arrematação do imóvel e oposição dos arrematantes.

Opostos embargos declaratórios (fls. 3.213/3247), esses restaram não acolhidos (fls. 3.248/3.248v).

Em suas razões (fls. 3.249/3.290), a parte demandada alega que a magistrada equivoca-se ao afastar a aplicação do Estatuto da Terra por haver conflito com seu Regulamento, pois neste caso deveria afastar o Regulamento e aplicar a norma principal em sua integralidade, devendo prevalecer o contrato de arrendamento rural em detrimento da alienação judicial. Acrescenta que também houve equívoco quando afirmou que a questão do valor das benfeitorias deveria ter sido levantado na ação de execução, pois naquela sequer era parte. Aduz que independentemente da eficácia do contrato, as benfeitorias levadas a efeito seriam indenizáveis pela simples aplicação do princípio de que não pode haver enriquecimento sem causa, acolhido pelo Código Civil nos artigos 884/886, uma vez que a avaliação da terra pela Justiça do Trabalho considerou apenas o valor da terra nua. Diz que a juíza verificou a existência de benfeitorias que devem ser indenizadas, mas, infelizmente, entendeu que o pedido deveria ser movido contra o executado. No que se refere aos danos morais, contesta a conclusão de que não seriam ofensas, mas apenas mera argumentação nos autos do processo as manifestações dos autores, acrescentando que sua auto-estima foi atingida de forma brutal pelas assacadilhas dos apelados, que usou termos como fraudador, criminoso e “laranja”. Diz terem os autores agido com má-fé. Ao final afirma ser equivocada a distribuição de honorários advocatícios frente à proporção dos decaimentos dos pedidos das partes, sendo a dos autores muito maior que a do reconvinte. Pede provimento ao recurso, a procedência da reconvenção, a condenação dos autores ao pagamento integral dos ônus sucumbenciais e às sanções por litigância de má-fé.

Por sua vez, os autores (fls. 3.294/3.360) apresentam como razões para reforma da sentença, em preliminar, a nulidade da sentença, por considerá-la extra ou citra petita (sic), máxime quando se negou a enfrentar o mérito dos aclaratórios. No mérito alega que a decisão não levou em consideração as provas produzidas, sobretudo no que tange aos prejuízos sofridos, o que foi demonstrado por prova pericial, documental e testemunhal, mas baseou-se em elucubrações sobre as vantagens e riscos da arrematação e afirmando que não foram vislumbrados prejuízos a serem suportados pelos autores. Manifesta-se com veemência quanto à não apreciação do pedido vertido nos embargos quanto à incontrovérsia fático-probatória e à falta de exame do pedido para declarar que o réu obrou com fraude à execução, insistindo ter sido a sentença citra ou extra petita. Afirma que o juiz tem obrigação, sim, de refutar todos os pedidos articulados pelas partes, sob pena de proferir decisão nula, mas não os argumentos. Afirma que o réu agiu em fraude à execução, reconhecida na sentença judicial trabalhista e confessada em audiência, mas que a julgadora não levou o fato em consideração, incluindo aí os danos materiais. Pede a reforma da sentença para condenar o demandado ao pagamento dos danos materiais e não-patrimoniais, bem como dos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios em patamar não inferior a 15% do valor da condenação.

Os recursos foram recebidos no duplo efeito (fl. 265).

Contrarrazões foram apresentadas às fls. 3.365/3.419 apenas pelos autores.

Após, vieram-me os autos conclusos por redistribuição.

É o relatório.

VOTOS

Dr. Alex Gonzalez Custodio (RELATOR)

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade.

Preliminar.

Não se verifica defeito que implique a nulidade da sentença, muito menos se pode considerá-la extra ou citra petita por não acolher embargos declaratórios. Deve o nobre procurador, ele sim, ser claro e decidir qual é o seu entendimento, uma vez que é impossível ser a sentença extra ou citra petita.

Há clara confusão, proposital ou não, entre o que é um pedido e o que é uma alegação, não se tendo presentes quaisquer das hipóteses que ensejam o provimento a embargos de declaração.

Mérito.

Inicialmente registro que o réu é arrendatário, não tendo legitimidade para impugnar arrematação, da qual tinha pleno conhecimento.

Contudo, o apelo se resume ao pedido de indenização de benfeitorias realizadas, as quais poderiam até mesmo gerar direito de retenção, justamente porque a arrematação, segundo o Estatuto da Terra, não extingue o contrato de arrendamento. E não há necessidade de ação própria para buscar a indenização das benfeitorias, tendo sido bem proposta em sede de reconvenção. E não há se falar em “autorização”, posto que diante de arrematação judicial, em que as benfeitorias edificadas no imóvel integram o objeto arrematado e, dessa forma, em se mantendo o contrato de arrendamento, é lógico que elas devem ser ressarcidas. Aliás, essa situação já foi reconhecida em Decisão de Agravo de Instrumento.

Registre-se que os autores tinham conhecimento do contrato de arrendamento e que o mesmo estava em vigência.

Registre-se mais, por oportuno, que os autores foram imitidos na posse, em uma lacuna fática entre decisões judiciais, em que a que impedia a imissão foi tornada sem efeito (liminar em Mandado de Segurança), e, portanto, passa a viger a decisão judicial de imissão de posse, da qual os autores não perderam tempo em executar.

Saliente-se que os réus EXERCIAM POSSE LEGAL E REGULAR POR MEIO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO, e, portanto, não agiram com ilicitude, o que desqualifica, mais ainda, o pedido de indenização por dano material e moral.

A própria Sentença referiu:

Compulsando a vasta documentação juntada aos autos, verifico que as partes utilizaram de praticamente todos os meios legais disponíveis para discutir, dentre outras coisas, a validade do contrato de arrendamento. O litígio perdurou por um longo período, sendo que os autores foram consolidados na propriedade do imóvel em abril de 2008, mas imitidos na posse somente em setembro de 2009.

Não vislumbro, no caso, prejuízos a serem suportados pelos autores em face da posse ocorrer somente no ano de 2009, uma vez que até esse período as partes buscavam a tutela jurisdicional, pois ambos se consideravam legítimos possuidores. Nesse norte, entendo que o réu agiu no exercício do seu direito, buscando de forma legal permanecer na posse do bem. Assim sendo, não constato ilicitude na sua conduta, capaz de ensejar o dever de indenizar.

De se ressaltar, ainda, que os autores eram sabedores da existência de contrato de arrendamento rural, uma vez que devidamente registrado, e a demora na imissão na posse do bem não poderia lhes causar surpresa, pois mais um empecilho para serem imediatamente imitidos na posse.

Em suma, entendo indevida a indenização por parte do réu, devendo o ônus na demora na imissão na posse do bem ser suportada pelos arrematantes, pois se tratam de infortúnios inerentes à natureza da arrematação, não havendo ilicitude na conduta do demandado capaz de ensejar o dever de indenizar.

No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, a Sentença Vergastada foi pontual, afirmando a inocorrência de danos morais porque as incertezas, inseguranças e prejuízos são decorrentes da própria arrematação de imóvel, que tem arrendatário usufruindo de contrato em vigência, transtornos próprios do negócio entabulado, pois a imissão de posse não depende apenas da efetiva expedição da carta de arrematação, uma vez que passível de desfazimento a arrematação.

Postularem os autores indenização por danos morais beira o excesso de ação, porque, como retro referido, tinham plena ciência de que o imóvel arrematado se encontrava arrendado, e que este contrato era reconhecido e em plena vigência pelo Estatuto da Terra, mormente devidamente registrado na matrícula do imóvel. do em decorrência de incertezas, inseguranças e prejuízos a respeito de situação de fato da qual tinham conhecimento, que sobre a terra arrematada havia arrendatários, é pretender receber por fatos inerentes à própria natureza da aquisição e das situações relativas a um imóvel que tinha pessoas com posse legal e justa.

Dessa forma, os sentimentos experimentados pelos autores, como referido em Sentença, pela demora na imissão na posse do bem, não passam de meros dissabores associados à natureza da arrematação. Afasto, pois, a pretensão dos autores em relação à pretensão da condenação por danos patrimoniais e morais.

Correta a Sentença no ponto, sendo mantida com relação ao Apelo dos autores.

Quanto ao Apelo dos réus, examino inicialmente a situação de extinção do contrato de arrendamento, AFIRMANDO que o Estatuto da Terra é lei COMPLEMENTAR E ESPECIAL, sendo o Decreto 59.566/66 uma legislação que mais vem para esclarecer ou aclarar o que estabelecido em norma anterior. Ademais, o Estatuto da Terra, COMO DITO, é Lei Complementar, e, portanto, hierarquicamente superior ao Decreto, e, dessa forma, se sobrepõe ao que o Decreto estabelece ou prevê em contrário.

De outro lado, mesmo que haja previsão legal de extinção do contrato de arrendamento pelo Decreto 59.566/66, a posse do arrendatário permanece sendo de boa-fé e justa, somente podendo ser convertida em posse injusta e de má-fé diante de uma NOTIFICAÇÃO, o que não foi efetivado nos autos.

Mesmo na hipótese de arrematação judicial, os arrendatários tem o direito de serem devidamente intimados da imissão de posse, que ao final e ao cabo foi efetivada tão logo os efeitos do Mandado de Segurança foram cancelados pela denegação da segurança pleiteada.

Todavia, essa situação de imissão imediata, quase uma desocupação compulsória, não desobriga o arrematante a arcar com a indenização pelas benfeitorias, AS QUAIS FORAM DEVIDAMENTE ELENCADAS EM TERMO DE VISTORIA CONSTANTE DOS AUTOS.

Dessa forma, essa descrição das benfeitorias quase que decretava o encaminhamento da indenização, o que não foi contemplado pela Sentença Recorrida.

E mesmo que pendessem sobre o imóvel restrições judiciais, estas não lhe poderiam atingir o arrendatário, por ser parte ilegítima com relação ao objeto processual em que foram estabelecidas estas restrições, como o seqüestro e penhora de bens.

Saliente-se, como referido ad initio, o arrendatário teria o direito de retenção pelas benfeitorias, somente não efetivado pela celeridade do cumprimento da imissão de posse, por não ter havido tempo hábil para tal requerimento em sede judicial.

Contudo, resta incólume o direito do arrendatário quando a indenização pelas benfeitorias, já devidamente descritas nos autos, faltante apenas a quantificação em liquidação de sentença.

Disse a Sentença Recorrida:

As benfeitorias realizadas não constituem melhorias inerentes ao próprio desenvolvimento da atividade rural, eis que realizadas em proveito do proprietário, sendo inegável o direito do reconvinte em ser ressarcido. (GRIFEI)

Embora a Sentença Recorrida afirme que essa indenização deveria ser encaminhada contra ADEMAR KEHRWALD, como arrendante, ele perdeu a propriedade por conta de execução de créditos trabalhistas, tendo o arrematante adquirido a propriedade por leilão judicial junto com o contrato de arrendamento, bem como arrematando o imóvel com todas as benfeitorias.

A manter-se a Sentença, o arrematante terá uma vantagem excessiva, quase um enriquecimento indevido, sendo responsável sim pelo ressarcimento das benfeitorias, mormente quando o encerramento do contrato se deu por conta da imissão de posse patrocinada pelo arrematante.

Não pode prosperar a afirmação da Sentença quanto a questão de que se o acessório segue o principal, estaria o acessório inserido dentro do preço da avaliação.

Com a devida vênia, mas uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa, como diz o ditado popular. Uma coisa é o principal, a terra nua, COM SEU VALOR MERCADOLÓGICO; Outra coisa são os acessórios, que DEVEM TER AVALIAÇÃO DISTINTA, justamente porque mesmo seguindo o principal, acessório e principal NÃO SE CONFUNDEM.

Devido, portanto, a indenização das benfeitorias, bastando que sejam devidamente liquidadas, posto que já descritas nos autos e, dessa forma, reformada parcialmente a Sentença nesse sentido.

Quanto ao dano moral postulado pelos réus, o simples fato de ser reconhecido o direito de retenção por benfeitorias e terem sido despojados da posse sem possibilidade de alegação desse direito, já defere a eles a indenização pelos danos morais, PORQUE ENCERRADA A RELAÇÃO DE ARRENDAMENTO DE FORMA INDEVIDA.

E justamente disse isso a Sentença Vergastada, quando afirmou ser desnecessária a prova do dano moral, do seu prejuízo, tem-se que é indispensável que se comprove a ocorrência do evento danoso.

E o evento danoso resta demonstrado nos autos, pela imissão de posse realizada com celeridade exemplar, mas que com isso decretou a impossibilidade de direito de retenção até que as benfeitorias fossem devidamente ressarcidas.

O fato de não ter ocorrido conflito foi justamente porque os réus não pretendiam causar tumulto, mesmo que isso decretasse a perda da posse, que era legal e regular, pelo contrato de arrendamento.

Patente que os réus foram destituídos da posse em razão de os autores terem se aproveitado de lacuna de tempo entre a revogação da liminar do Mandado de Segurança e a decisão que decretava a imissão de posse. Todavia, mesmo em sendo uma medida legal, decretou prejuízos aos réus e isso basta para configuração do dano moral, que é deferido in re ipsa

Definida a indenização por dano moral, passo a quantificação.

Diz o ensinamento do Des. DÉCIO ANTÔNIO ERPEM, que a indenização por dano moral é um híbrido de penalidade e advertência ao ofensor, e ressarcimento ao ofendido, devendo guardar razoabilidade de proporcionalidade entre o evento lesivo e os prejuízos.

Nesse sentido, entendo que o valor da indenização deve ser estabelecido em 5% incidentes sobre o valor da arrematação do imóvel, a ser definido em liquidação de sentença, corrigido pelo IGPM e com juros de 1% ao mês a contar dessa decisão.

ASSIM, VOTO PELO PROVIMENTO DO APELO DOS RÉUS/ARRENDATÁRIOS, reformando parcialmente a Sentença, E PELO DESPROVIMENTO DO APELO DOS AUTORES/ARREMATANTES.

É o voto.

Des. Carlos Cini Marchionatti (PRESIDENTE) – De acordo com o(a) Relator(a).

Des. Glênio José Wasserstein Hekman – De acordo com o(a) Relator(a).

DES. CARLOS CINI MARCHIONATTI – Presidente – Apelação Cível nº 70068422732, Comarca de Santana do Livramento: “DERAM PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DOS AUTORES. UNÂNIME.”

Julgador(a) de 1º Grau: CARINE LABRES

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATOS AGRÁRIOS. ARRENDAMENTO RURAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS PELOS AUTORES. IMPOSSIBILIDADE. AREAS DE TERRAS ADQUIRIDAS EM ARREMATAÇÃO JUDICIAL. CONHECIMENTO DA SITUAÇÃO DE FATO E DE DIREITO PELOS ARREMATANTES DO ARRENDAMENTO. IMPOSSIBILITADO DIREITO DE RETENÇÃO POR IMISSÃO DE POSSE CÉLERE. CONTRATO DE ARRENDAMENTO REGISTRADO. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA. LEI COMPLEMENTAR E ESPECIAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA SOBRE PRINCIPAL (TERRA NUA) E ACESSÓRIOS (BENFEITORIAS). RECONVENÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO OCORRÊNCIA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS PELOS RÉUS. POSSIBILIDADE. ACESSÓRIO SEGUE O PRINCIPAL, MAS SEUS VALORES NÃO SE CONFUNDEM.

DANO MORAL PELOS RÉUS/ARRENDATÁRIOS. POSSIBILIDADE. TRANSTORNOS ALÉM DO LIMITE DO RAZOÁVEL.

Apelo dos autores:

Não podem os réus alegar que deixaram de ganhar pela demora de imissão de posse, porque se trata de circunstância decorrente do próprio procedimento de aquisição.

Réus previamente cientes das condições do negócio, ambas as partes defendem suas pretensões, entendendo que todos os imbróglios envolvendo ambas dizem respeito a rotinas contratuais inerentes à alienação de imóvel objeto de contrato de arrendamento.

Apelo dos réus:

Não se verifica defeito que implique a nulidade da sentença, muito menos se pode considerá-la extra ou citra petita por não acolher embargos declaratórios.

Benfeitorias, devidamente comprovadas, devem ser ressarcidas ao arrendatário. Valor da terra nua (principal) não se confunde com o valor dos acessórios (benfeitorias).

Arrematante adquire a propriedade por meio de leilão judicial com seus bônus e ônus.

Circunstâncias que foram além dos transtornos normais e corriqueiros para extinção do arrendamento e imissão de posse do adquirente/arrematante. Desapossamento antes de medida defensiva pelo arrendatário, de direito de retenção.

Embora seja hipótese de discussão contratual, resta configurado o excesso dos arrematantes, indo além da mera discussão contratual referente ao arrendamento, plenamente demonstrado, tornando possível aos autores a indenização por danos morais.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

DERAM PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS/ARRENDATÁRIOS E NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DOS AUTORES/ARREMATANTES.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Magistrados integrantes da Vigésima Câmara Cível – Regime de Exceção do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO APELO DOS RÉUS/ARRENDATÁRIOS E NEGAR PROVIMENTO AO APELO DOS AUTORES/ARREMATANTES.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Carlos Cini Marchionatti (Presidente) e Des. Glênio José Wasserstein Hekman.

Porto Alegre, 31 de agosto de 2016.

Dr. ALEX GONZALEZ CUSTODIO,

Relator.