por Caroline De Pietro Boufleur.
Introdução
Atualmente, empresas de todos os segmentos estão reconhecendo a importância de inserir em suas rotinas o conjunto de procedimentos de gestão de contratos agrários, o que permite tornar todas as atividades mais seguras evitando, assim, problemas e eventuais prejuízos.
No mundo Agro não é diferente, a gestão de contratos agrários é uma das áreas mais importantes do agronegócio, pois é responsável por trazer segurança jurídica nas relações negociais. O gerenciamento dos contratos agrários é um dos requisitos para a boa exploração profissional da atividade agrária, é também, um diferencial para diminuir os riscos do empreendimento.
Portanto, o presente trabalho pretende realizar um estudo sobre a gestão de Contratos Agrários como um instrumento de redução de riscos e do bom cumprimento das obrigações assumidas pelos contratantes. Para tanto, serão abordados aspectos gerais dos Contratos Agrários, em especial do Arrendamento e da Parceria Rural, como relações contratuais de trato sucessivo.
Outrossim, diante do cenário atual, será tratada a gestão de Contratos Agrários no caso da estiagem e da pandemia (Covid-19). Desenvolver-se-á, também, a gestão de Contratos em geral, bem como a análise estratégica de contratos no Agronegócio.
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Aspectos Gerais sobre os Contratos Agrários
O artigo 92 da Lei n.º 4.504/1964 (Estatuto da Terra) refere que a posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa.
Por sua vez o Decreto n.º 59.566/66 estabelece que o arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.
O referido Decreto no artigo 3º conceitua o Arrendamento rural como sendo o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel.
O mesmo diploma define Parceria rural como o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.
Dessa forma, o arrendamento e a parceria são os contratos essencialmente reconhecidos pela legislação agrária, sendo por esta regidos e definidos em seu regulamento.
Os contratos agrários são institutos jurídicos de Direito Agrário e caracterizam-se por viabilizarem o acesso à terra através do uso ou da posse temporária da propriedade rural. Além disso, os contratos agrários também podem favorecer o investimento de novos empreendimentos entre contratantes, especialmente para quem não é proprietário de imóveis rurais. Porém, tais contratos possuem uma série de regulamentações específicas que os distinguem dos demais contratos.
As normas jurídicas que disciplinam os contratos agrários de arrendamento e parceria rural caracterizam-se por várias disposições de direitos e deveres impostas pelo Estado através da Lei Agrária, as quais devem ser obrigatoriamente observadas pelos contratantes sob pena de nulidade das disposições contratuais em sentido contrário. As referidas disposições legais visam principalmente à proteção dos contratantes (arrendatários e parceiros-outorgados) que não são proprietários da terra e que desenvolvem a exploração agrária, a qual deve sempre e obrigatoriamente se dar em conformidade com o cumprimento da função social da propriedade rural.
Ainda, ao contrário do que ocorre nos contratos envolvendo a posse ou o uso de imóveis urbanos, as tratativas agrárias sofrem considerável dirigismo contratual, fortemente escorado na função social da propriedade rural.
Registre-se que nesses contratos a autonomia da vontade dos contratantes é fortemente limitada pelo Estado, através do regulamento de regência, cujas normas são de aplicação obrigatória em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos.[1]
Em razão das diretrizes específicas exigidas para os contratos agrários é que se tem a necessidade de uma gestão de tais contratos.
2. Conceito: Afinal, o Que é Gestão de Contratos?
Adequado, antes de abordar a Gestão de Contratos Agrários, realizar uma breve síntese da Gestão Contratual em geral.
O conceito pode ser definido como sendo o conjunto de procedimentos, estratégias, técnicas e controles que permitem realizar uma administração mais assertiva, observando todas as variáveis desde o momento da proposta inicial, passando pelo fechamento da redação das cláusulas contratuais e culminando no acompanhamento da entrega do que foi acordado.
É importante ressaltar que os cuidados com a gestão de contratos devem ser mantidos desde a fase de negociação entre as partes (fase pré-contratual), até o período de pós-entrega ou encerramento da vigência, pois nesse momento ainda podem existir obrigações. Lembrando que utilizar essas técnicas para assegurar que o contrato seja plenamente cumprido é relevante não só do ponto de vista jurídico, mas também sob o viés empresarial do negócio.
A preparação cuidadosa da contratação, segundo os procedimentos adequados, tanto na negociação do contrato quanto na previsão das salvaguardas necessárias para o atendimento de contingências eventuais durante a vigência do contrato, permite obter maior segurança jurídica e até mesmo o menor custo de transação. Por outro lado, se não houver atenção à etapa de preparação, poderá haver uma negociação que, para atender os objetivos do contrato, não contará com salvaguardas suficientes para atender eventuais contingências contratuais. Além disso, podem surgir conflitos imprevistos e que necessitarão de esforços adicionais das partes envolvidas para sua solução, consequentemente gerando custos não previstos.[2]
Vale mencionar que o contrato é um acordo (resultado de um processo de negociação), no qual os termos da transação são definidos por três condições básicas: o preço, a especificidade dos ativos (os recursos específicos para produzir o bem contratado) e as salvaguardas (penalidades a serem impostas a ambos se não cumprirem o quanto acordado no contrato), assumindo-se que já estão definidas as outras condições do contrato – a quantidade, a qualidade e a duração do acordo (o prazo de entrega, por exemplo).[3]
A eficiência de um contrato está diretamente relacionada com o acompanhamento de sua execução. O gestor do contrato tem grande responsabilidade pelos seus resultados, devendo observar o fiel cumprimento.
O propósito da Gestão de Contratos é, em especial, oferecer maior segurança para as partes contratantes. Há, também, dois objetivos essenciais desse trabalho que o tornam tão positivo, o primeiro é a capacidade de controle das contingências, identificando quais são os riscos que estão envolvidos em cada etapa do contrato, sendo mais fácil criar métodos para solucioná-los. O segundo objetivo é a busca pela satisfação do cliente, não só no sentido de oferecer o que foi previamente combinado, mas também de preservar o bom relacionamento profissional.
Ainda, a essência do êxito para a gestão contratual está em sistematizar os processos de acordo entre as partes, dando atenção especial para cada detalhe de personalização.
Os contratos devem estar alinhados com o tempo necessário para atingir o seu objetivo – tendo de preferência algum prazo extra para o caso de imprevistos – assim como permitir a organização das providências, atividades e documentos concernentes a cada etapa do processo. Trabalhar num ambiente organizado e com uma sequência lógica de atividades é interessante para ter melhores resultados.
A gestão de contratos é uma tarefa sistemática, feita ao longo do tempo e para todos os documentos relacionados. Com isso, trata-se de uma ação voltada para o longo prazo e que, portanto, ajuda a criar a consistência de atuação.
A gestão também pode se desenvolver através de uma análise estratégica de contratos. Diante disso, vale ressaltar a abordagem de Marcos Fava[4]:
Os contratos são elaborados em ambiente mutante e na presença de racionalidade limitada, sendo esta caracterizada como a incapacidade de prever todas as contingências futuras ex ante, ou seja, antes do início da transação. Ainda, contratos incompletos aumentam a possibilidade da existência de vários problemas de oportunismo e trazem indesejáveis custos de transação, que, no entanto, poderiam ser reduzidos se o processo de elaboração do contrato fosse feito com mais detalhes.
Os contratos são caracterizados como instrumentos que regulam as transações e são usados para mitigar riscos e incertezas. Contudo, o processo de detalhamento na construção de contratos muitas vezes é deixado de lado em razão dos custos, ou também os negociadores optam por deixar contratos incompletos para permitir que aguardem emergir as condições futuras para só a partir daí fazer os acertos necessários[5].
Por outro lado, há quem prefira fazer a gestão da rede da empresa como sendo o processo de gerenciamento feito pela empresa foco de toda a sua rede. Esta gestão é composta de duas partes: gestão dos seus canais de distribuição e gestão da sua cadeia de equipamentos, ou seja, por meio desse método são analisados os contratos de distribuição e os de suprimentos de uma empresa.[6]
Pontue-se que durante o processo de exame de um Contrato, primeiramente observam-se os pontos onde o contrato está incompleto (possíveis pontos de futuras discórdias). O segundo passo, é estudar quais responsabilidades os contratos trazem com relação ao fluxo de produtos, serviços, comunicações, financeiros e de informações, necessários para que as redes funcionem e alcancem os consumidores finais[7]. Também é recomendado se fazer uma análise de especificidade de ativos: físico, tecnológico, humano e de marca. Nessa verificação, avalia-se quem é o proprietário ativo, qual o nível de especificidade (baixo, médio, alto) e o custo de realocação/usos alternativos (impossível, alto, médio, baixo).
Todo estudo estratégico pode ser útil para rever, melhorar ou construir um contrato, pois a partir daí é possível identificar os problemas e quais ações podem ser tomadas para reduzi-los. Por fim, pode-se fazer um exame relacionado às possíveis fontes de poder que a empresa possui e como isso pode ser usado, tomando como base a magnitude da fonte para cada uma das partes envolvidas no contrato. Depois, pensa-se em possíveis alternativas para se reduzir este desbalanceamento.
Em sendo assim, a partir das melhorias propostas verifica-se a plausibilidade de implementação (sempre observando o aspecto legal), bem como a reação esperada do parceiro, se vai ter boa aceitação, e por último aplica-se as técnicas para negociação e estímulos, nesta etapa são utilizados métodos para viabilizar a aceitação da mudança. Em suma, o processo de construção e revisão de contratos é muito útil para deixá-los mais completos e eficientes.
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Gestão de Contratos Agrários
Consistente na administração correta e eficaz de todas as etapas que ocorrem ao longo dos contratos agrários, notadamente, contratos de arrendamento e parceria rural, desde a proposta negocial, passando pela negociação do contrato, discussão e redação de cláusulas (muitas especiais, que exigem conhecimentos específicos)[8], cautelas na formalização do contrato (com uma criteriosa avaliação das qualificações dos contratantes), até sua execução, acompanhamento e encerramento formal.
Em sendo assim, é importante evitar que a ausência de informação e conhecimento para redação de contratos suceda em falhas nas cláusulas obrigatórias dos contratos agrários, precificação equivocada das relações negociais, falta de regras para definição do uso das propriedades e precipuamente problemas na própria rentabilidade da atividade. Por isso, a gestão de contratos agrários é importante em todas as etapas da cadeia produtiva, ou seja, antes, dentro e depois da porteira, evitando grande risco de cláusulas mal elaboradas, judicialização de problemas, através de conhecimentos específicos para análise de contratos agrários.
Vale lembrar que a atividade agrária tem um duplo risco: decorrente do empreendedorismo e agrobiológico. Diante disso, não é razoável que o produtor rural ainda tenha que se preocupar com as questões relacionadas aos Contratos Agrários, sendo recomendável que delegue a gestão de contratos para um profissional qualificado.
Pontue-se que para o gerenciamento do contrato deverão ser observadas as normas e instruções previstas na Legislação Agrária, especialmente, no Estatuto da Terra e no seu Regulamento.
A Gestão de Contratos Agrários, além da assistência em todas as fases da negociação até o término do contrato, e, em alguns casos no pós-contrato, consiste basicamente em acompanhar os prazos e regras definidas na Legislação Agrária.
No Contrato de Arrendamento Rural, por exemplo, há previsão expressa[9], para o arrendador notificar o arrendatário para o exercício do direito de preferência para aquisição do imóvel objeto do contrato, que deve respeitar prazo e forma definidos na legislação agrária.
Igualmente, há prazo específico para o arrendador comunicar o arrendatário a intenção da retomada do imóvel para exploração direta ou de terceiro, sendo que tal notificação deve seguir requisitos próprios estabelecidos na Lei, sob pena de nulidade.
Ainda, há questões envolvendo prorrogação do contrato, substituição de área arrendada, benfeitorias, uso da terra, preservação do meio ambiente, dentre outras, que merecem ser gerenciadas.
Por sua vez na parceria rural destacam-se algumas regras como o registro, cláusulas mínimas obrigatórias, a questão da participação na produção, a divisão dos frutos, que devem ser observados desde a elaboração do instrumento negocial até o término da parceria.
Por oportuno, em tempos de estiagem e Coronavírus (Covid-19), não só os produtores rurais, mas todas as pessoas e empresas estão enfrentando dificuldades em cumprir suas obrigações negociais. E como a gestão de Contratos Agrários pode ser aplicada nesses casos?
Com relação à estiagem, a título de exemplo no contrato de arrendamento, o risco do negócio é do arrendatário, razão pela qual o mesmo deve efetuar o pagamento integral do preço, pois via de regra não se sustenta a arguição de impossibilidade de pagamento prevista no inciso VI do art. 26 do Decreto nº 59.566/1966 (causa de extinção por motivo de força maior). Contudo, tendo em vista as significativas perdas em razão da estiagem, o arrendatário muitas vezes não consegue honrar o seu compromisso com o arrendador.
Diante desse cenário, o gestor pode proporcionar um diálogo entre as partes (caso haja interesse dos contratantes em prosseguir com o contrato), para fazer alguns ajustes através de Aditivo ao Contrato de Arrendamento, como, por exemplo: para prorrogar o prazo, alterar a área cultivada, ou até mesmo modificar o preço.
Tais providências possibilitam a retomada na produção por parte do arrendatário, proporcionando o fôlego necessário, e a devida reparação financeira ao arrendador (compensação pela frustração da expectativa do recebimento do preço), que também tinha a expectativa de recebimento integral do valor previamente acordado [10].
No tocante às relações contratuais que sejam afetadas pela pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), trata-se de uma situação atípica e superveniente em que a efetivação de contratos ligados ao Agronegócio poderá ser afetada, desde um contrato de trabalho até complexas relações de comercialização de grãos, insumos, dentre outros.
Descumprimentos contratuais surgirão e, certamente, serão levados ao exame dos operadores do direito. Nesse contexto, segundo Fabiano Cotta Mello, a tese jurídica para justificar a quebra de contratos em decorrência da pandemia do coronavírus poderá ser a do caso fortuito ou de força maior. Contudo, não há certeza de que esse acontecimento será reconhecido pelos tribunais como excludente de responsabilização do contratante inadimplente, autorizando a extinção do pacto, especialmente porque demandará, em cada caso concreto, o exame de prova sobre a demonstração do nexo de causalidade entre a pandemia de coronavírus e o inadimplemento contratual, bem como a prova de que o acontecimento gerou uma impossibilidade absoluta de cumprir a obrigação[11].
Portanto, através de uma análise técnica do caso concreto será possível verificar a aplicação ou não da tese jurídica do caso fortuito ou de força maior como fundamento para a exclusão de responsabilidade do contratante que restou absolutamente impossibilitado de satisfazer a obrigação previamente contratada.
Considerações Finais
Após uma breve reflexão conclui-se que a boa gestão de contratos é apenas uma das inúmeras funções que fazem parte da rotina de um bom empreendedor. A gestão de contratos é uma ponte para a construção de um negócio mais positivo e sólido que busca trazer maior segurança jurídica para os negócios.
Nesse contexto, importante ressaltar que a análise estratégica de contratos no agronegócio é de suma importância na medida em que, através do exame e acompanhamento dos contratos envolvidos em toda a cadeia produtiva, é possível deixá-los mais íntegros e eficazes.
Outrossim, salienta-se que a gestão de contratos também pode ser aplicada em situações excepcionais e supervenientes aos negócios jurídicos contratados, como visto nos casos de estiagem e da pandemia do coronavírus.
Por derradeiro, evidencia-se que no mundo agro o que importa ao produtor rural, seja pessoa física ou jurídica, é saber que investir em gestão de contratos agrários é fundamental para o bom andamento de sua atividade rural.
Referências Bibliográficas:
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FERRETO, Vilson. Contratos Agrários: Aspectos Polêmicos. 2. Ed. São Paulo: Saraiva, 2017.
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MOURA, Cristina A. A importância da gestão de contratos no controle de diligências. Disponível em <https://www.aecweb.com.br/cont/a/a-importancia-da-gestao-de-contratos-no-controle-de-contingencias_514>. Acesso em 30 de agosto de 2019.
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Notas:
[1] GALLI, Francisco Luis Hipólito. PARRA, Rafaela Aiex. Contrato de Arrendamento Rural: prazos e fixação do preço. Direito Aplicado ao Agronegócio: uma análise multidisciplinar. Londrina, PR: Thoth, 2018. p. 291-292.
[2] MARINHO, Bernadete de Lourdes; CORREIA, Germano Manuel e AMATO, Lucas Fucci. GESTÃO ESTRATÉGICA DE FORNECEDORES E CONTRATOS: uma visão integrada. São Paulo: Saraiva, 2014. p.219.
[3] Idem, p. 220.
[4] FAVA, Marcos. Análise Estratégica de Contratos no Agronegócio. In: BURANELLO, Renato; Souza, André Ricardo; PERIN JUNIOR, Ecio (coord.). Direito do Agronegócio: Mercado, Regulação, Tributação e Meio Ambiente. São Paulo: Quartier Latin, 2018. p. 80-95.
[5] FAVA, 2018, p. 84.
[6] Idem. p. 84
[7] Idem p. 85.
[8] Sobre o assunto, confira: QUERUBINI, Albenir. A redação dos contratos agrários. Disponível em: https://direitoagrario.com/redacao-dos-contratos-agrarios/
[9] Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
[10] BARROS, Wellington Gabriel. A estiagem e o pagamento do arrendamento. Disponível em: <https://direitoagrario.com/a-estiagem-e-o-pagamento-do-arrendamento/>. Acesso em 16 de abril de 2020.
[11] MELLO, Fabiano Cotta de. A configuração do Covid-19 como caso fortuito ou de força maior para justificar o descumprimento de obrigações contratuais. Disponível em: <https://direitoagrario.com/a-configuracao-do-covid-19-como-caso-fortuito-ou-de-forca-maior/>. Acesso em 16 de abril de 2020.
