por José Roberto Reis da Silva.
A compra de imóvel envolvido em processo de inventário pode ser uma oportunidade para bons investimentos.
Tais negociações possuem regras específicas, que inspiram cuidados especiais visando à prevenção de litígios e prejuízos, proporcionando, assim, maior segurança jurídica ao negócio.
Mas antes das regras específicas, vale lembrar, sinteticamente, os cuidados comuns a toda e qualquer aquisição imobiliária, que são:
– obter a certidão atualizada da matrícula do imóvel para checar a inexistência de ônus, tal como hipotecas, penhoras judiciais, averbações premonitórias de execuções e/ou indisponibilidade do imóvel por dívidas do vendedor, a fim de evitar a ocorrência de fraude à execução e tornar a venda ineficaz perante o credor, a par do art. 792 do Código de Processo Civil, art. 54 da Lei 13.097/15 e Súmula 375 do STJ; e
– obter as seguintes certidões em nome do(s) vendedor(es) e cônjuge(s), se o caso: CND das receitas federal e estadual e respectivas procuradorias; certidão de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas, tanto na comarca do imóvel como na comarca de domicílio dos vendedores. Em se tratando de imóvel rural, o comprador deverá requerer, ainda, a certidão negativa do IBAMA, comprovantes do ITR dos últimos 05 anos, georreferenciamento e CAR devidamente registrados na matrícula, e a certidão negativa expedida pelo Ministério Público da Comarca, atestando a inexistência de TAC ambientais.
Feito isso, começam os cuidados específicos para imóveis envolvidos em processo de inventário.
O primeiro cuidado é obter uma certidão de objeto e pé atualizada do processo de inventário, para checar, especialmente, a inexistência de credores do de cujus (falecido) e/ou dos herdeiros habilitados capaz de afetar os bens inventariados.
O segundo cuidado, e não menos importante, é a definição, pelas partes, sobre a alienação envolver o quinhão que o herdeiro tem direito sobre os bens (p. ex. 25% dos bens) ou se a venda recairá sobre algum imóvel em específico, tal como um terreno, apartamento ou fazenda. As regras e cuidados são totalmente diferentes num e outro caso.
Se a negociação envolver o quinhão/participação do herdeiro, os cuidados inerentes serão:
a) notificar os outros herdeiros para exercerem, ou não, o direito de preferência na compra do quinhão, fornecendo-lhes as informações de praxe;
b) atentar-se ao caput do art. 1.793 do Código Civil, que exige escritura pública para formalizar a cessão do quinhão hereditário, sem a qual está sujeita à anulação; e
c) com a escritura em mãos, o comprador deverá pedir a sua habilitação nos autos do inventário, por meio de advogado, assumindo os direitos e deveres do herdeiro alienante, inclusive pagamento de custas processuais e tributos inerentes à partilha.
Se a dinâmica do negócio assim exigir, as partes podem assegurar a negociação por meio de um compromisso particular de cessão de quinhão hereditário, prevendo, inclusive, pagamento de ‘sinal’, comprometendo-se as partes com a lavratura da escritura pública em data futura, estabelecendo-se os prazos e condições para que o evento seja concluído.
Uma vez habilitado nos autos, o adquirente do quinhão participará da partilha dos bens ao final o inventário e tornar-se-á proprietário dos bens que lhe couberem por meio do registro do formal de partilha, sem necessidade de uma nova de escritura de venda e compra.
Por outro lado, se a negociação gravitar sobre um bem específico, singular em si, tal como um apartamento, terreno ou fazenda, o artigo 619, inciso I do Código de Processo Civil reza que a venda seja feita diretamente pelo Espólio, representado pelo inventariante e mediante prévia autorização judicial, após a oitiva dos demais envolvidos.
Com efeito, os §§ 2º e 3º do artigo 1.793 do Código Civil estabelecem, claramente, a ineficácia da venda de bens singulares do espólio por algum dos co-herdeiros, sem observância das regras e formalidade legais.
Por fim, reitera-se que a contratação de advogado especializado em negociações imobiliárias é imprescindível para proporcionar segurança jurídica ao negócio e eliminar riscos de prejuízo e decepções.
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