quarta-feira , 28 fevereiro 2024
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Castanheira - Foto: Albenir Querubini

A implantação de negócio de imobiliária rural na Amazônia Legal

por Paulo Sérgio Sampaio Figueira.

 

A implantação de um negócio de imobiliária rural especializada para aquisição de imóveis rurais é importante para os nove Estados da Amazônia Legal, visto que atrai investidores e empreendedores rurais que buscam segurança jurídica para adquirir um imóvel rural com toda sua cadeia dominial avaliada por perito fundiário e por advogados especializados.

Além disso, ainda tem um quantitativo de terras públicas disponível para os negócios na Amazônia Legal, que motiva investidores e empreendedores rurais.

O pesquisador da Universidade Federal de Minas Gerais, Raoni Rajão, em audiência pública sobre regularização fundiária, no Senado, no ano de 2021, estimou em 123 milhões de hectares as terras públicas na Amazônia Legal, com 50 milhões de hectares de terras ainda não destinadas e arrecadadas.

Vale esclarecer que as alterações e regulamentações promovidas de modo temporário ou com ânimo definitivo, somada a descentralização das atuações do poder público na Amazônia Legal, aliando-se ainda a negligência na valorização da economia sustentável, causaram a descaracterização de um programa planejado e executado para atender aos princípios constitucionais, inclusive anseios comerciais imperativos na nova economia, incluindo nesse objeto terra e seus recursos naturais.

Deste modo, é necessitário esclarecer, que negócios de vendas de terras tem atraído significativamente investidores e empreendedores rurais de outras regiões interessados em explorar o potencial agrícola da região, principalmente em transações imobiliárias que envolvem vultosos recursos, e que, portanto, há necessidade da certeza que não terá dificuldade de realizar o cadastro rural e o registro imobiliário, para desenvolver atividades produtivas.

A transação imobiliária de imóveis rurais é bem diferente quanto a aquisição de imóveis urbanos, visto que enquanto para o rural tem que levar em conta os aspectos naturais, como estradas para o escoamento da produção, disponibilidade de água e de solo, manutenção de Área de Reserva Legal (ARL), de Área de Proteção Permanente (APP), e os aspectos técnicos e jurídicos normativos da regularização fundiária e dos procedimentos do licenciamento ambiental para realizar as atividades produtivas que espera realizar na região.

Por sua vez, na maioria dos casos a obtenção de um imóvel urbano, não abrange negócios imobiliários, tem destinação específica para habitação, é isso é facilitado pois os municípios dispõem de sites em que se pode acessar IPTU, e o próprio proprietário tem os documentos de compra e venda desse imóvel, facilitando desta maneira a regularização fundiária desse imóvel urbano.

Assim, a imobiliária rural, é uma área que começa a ganhar destaque nos nove Estados da Amazônia Legal, sendo mais um campo de negócios que se abre para os profissionais liberais, em especial advocacia rural especializada, que possa assessorar as imobiliárias e os próprios adquirentes.

Entretanto, tem que adotar todo procedimento técnico e jurídico, visto que pode logo logo sofrer as ações dos órgãos públicos de controle social, típica ação costumeira que ocorre com os órgãos públicos de terra e de meio ambiente, se não observar a lógica da regularização fundiária rural e seu consequentemente registro imobiliário.

Destarte, o caos Fundiário rural existente no país, em especial na Amazônia legal leva à insegurança jurídica, visto que há ilicitudes relacionadas entre os procedimentos de Cadastros e de Registro no cartório, principalmente derivada da ausência de regularização fundiária e do controle e o monitoramento pelo Estado-União desses negócios imobiliários advindos de terra pública, principalmente sem arrecadação e destinação.

Desta maneira, os diversos Cadastros existentes em órgãos distintos e o Registro continua sendo o epicentro destas questões que envolvem transações imobiliárias de imóveis rurais, que tem que observar as cadeias dominiais das posses, das ocupações, das propriedades consolidadas, e da verdadeira propriedade detentora de título; além da necessidade de observância da existência de confrontações com terras públicas destinadas a modelo de uso sustentável e de proteção integral, com propriedade privada; e dos processos administrativos e judiciais específicos de terra e de meio ambiente que tramitam nos órgãos públicos de terras, de meio ambiente, e no poder judiciário estadual e federal.

Vê-se que diante dessa magnitude importância, e que pode ocasionar o declínio dessa atividade imobiliária advinda de processos de judicialização e de criminalização, tanto para a empresa imobiliária que realiza a transação envolvendo o imóvel rural quanto ao propenso adquirente.

As aquisições de imóveis rurais devem estar atreladas a novas estratégias de análise de documentação com uso de tecnologias e dados. Um exemplo disso é a necessidade de análises por meio de imagens de satélite, que podem esclarecer alguns aspectos ligados à ocupação, se é mansa e pacífica, cumpre o lapso temporal apresentado pelo vendedor, evitando assim adquirir insegurança jurídica da posse, bem como danos ambientais. Por outro lado, no aspecto das questões fundiárias, o conhecimento técnico-jurídico das documentações do imóvel pode exigir análises detalhadas para identificar se a documentação de origem da matrícula é coerente com a ocupação, fato comum em algumas regiões.

Desta forma, as empresa especializada em imobiliária rural, tem que dispor em seus quadros de recursos humanos de profissionais liberais que tenham entendimento específico de georreferenciamento e de geoprocessamento, além de advogados que labutam na matéria com domínio de direito Ambiental, Agrário e Fundiário.

Principalmente levando em consideração que está comprovado que os órgãos públicos de terra e de meio ambiente são desprovidos de portal on line que forneçam dados e informações geoespacial, mormente quanto as cartas temáticas específicas, sem olvidar da cultura regional da ocupação de cargos dentro desses órgãos com são indicações políticas, fatos que levam as costumeiras ilicitudes fundiária e ambiental na emissão de documentos de terra e de licenciamento ambiental.

Não é diferente quanto ao poder judiciário, visto que está comprovado que não há transparência, e que também há ilicitudes nas ações fundiárias, fato como ocorreu em MATOPIBA.

Vale ressaltar que após a CPI do Congresso Nacional quanto aquisição de terra por estrangeiros e das Auditoria de Conformidade no Programa Terra Legal, na Amazônia Legal, houve um processo de cancelamento de títulos, em que o maior exemplo foram a orientação do Tribunal de Contas da União, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), da Procuradoria Geral do INCRA,  para revogação de títulos pelos Tribunais de Justiça desses Estados junto aos Cartórios de Registro de Imóveis e que até hoje a maioria desses tribunais não realizaram todas essas revogações, a exemplo Estado do Pará.

Infelizmente as Recomendações e até as Resoluções do Conselho Nacional de Justiça junto aos Tribunais de Justiça dos Estados quanto a regularização fundiária rural, são tímidas e esporádicas, como as que foram realizadas no ano de 2023, em que os beneficiários desses títulos de domínio foram na grande maioria das regularizações fundiárias urbana em detrimento da rural, fato que perdura o caos fundiário rural sem que seja promovido a regularização fundiária das posses, das ocupações, e das propriedades consolidadas, em terras públicas devolutas e remanescentes.

Então as Corregedorias Geral dos Tribunais de Justiça na Amazônia Legal, suas varas e câmaras técnicas fundiárias, não tem na plenitude, ordenado o cancelamento dos títulos de domínio nos cartórios de registro de imóveis que não provaram o devido título da terra, sob o aspecto da orientação da Procuradoria Geral do INCRA, do TCU, e do Conselho Nacional de Justiça, em que essas informações estão dispostas no site https://imazon.org.br/quem-e-dono-da-amazonia-uma-analise-do-recadastramento-de-imoveis-rurais/, intitulado “Quem é o Dono da Amazônia: uma análise do recadastramento de imóveis rurais”, e no Acórdão 627/2015-TCU-Plenário (8 auditorias).

Ainda de acordo com IMAZON (2023), o cancelamento dos registros em cartórios permanece controverso e complicado. Alguns advogados e juízes consideram que o cancelamento do registro de títulos inválidos requereria um processo judicial que tende a durar muitos anos. No entanto, outros consideram que a justiça estadual pode cancelar o registro cartorial administrativamente com base na Lei nº. 6.739, de 5 de dezembro de 1979, inclusive essa tese foi recepcionada pelo CNJ.

No mesmo documento da IMAZON (2023) salienta que o “alongamento desse processo advém da demora das respostas pelos Cartórios de Registro de imóveis”, entretanto, as Corregedorias de Justiça dos Estados, são as responsáveis por fiscalizar os cartórios para evitar fraudes de documentos de terra, devendo desta maneira serem mais vigilantes e ativos, inclusive monitorar e controlar as transferências das glebas da União para os nove estados da Amazônia Legal.

Diante desse cenário, vislumbra que nosso epicentro fundiário rural se resumem na burocracia judiciária, bem como no excesso de Cadastros e na ausência de regramento unificado nos Cartórios de Registro de Imóveis.

Leis existem em excessos, sendo sua execução mínima e arrazoada pelos órgãos públicos de terra e de meio ambiente.

Fica demonstrado, portanto, que as simples alterações nos marcos temporais de terras e nas cláusulas resolutivas realizadas pela Câmara de Deputados e pelo Senado Federal nunca foram ou serão a solução do caos fundiário rural existente no país, em especial na Amazônia Legal, que dispõem de um quantitativo de terras públicas devolutas sem arrecadação e destinação, mantendo seus ocupantes e posseiros na invisibilidade fundiária rural proposital e negocial.

Além disso tudo, ainda tem o foco especial, que há uma força atípica atuando na Amazônia Legal, como ongs internacionais, mídia nacional e internacional, artistas, países europeus, órgãos públicos de controle social, que apregoam a manutenção da floresta em pé, com uma narrativa de neocolonialismo, com o fito de estancar o desenvolvimento econômico e social, dessa parte do Brasil.

Portanto, as imobiliárias especializadas para prestação de serviços de negócios imobiliários de imóveis rurais, tem que ter um olhar sistêmico dessas transações, pois pode ter um curtíssimo tempo de atividades, além de responder civil e criminalmente, e principalmente prejudicar investidores e empreendedores rurais que buscam segurança jurídica para adquirir imóveis rurais na Amazônia Legal.

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Paulo Sérgio Sampaio Figueira.
Advogado com atuação em Direito Ambiental, Agrário e Administrativo. Professor Universitário de Direito Ambiental. Especialização em Desenvolvimento Sustentável e Gestão Ambiental, Mestre em Direito Ambiental; Técnico em Agropecuária em que atuou em extensão rural, graduado em Administração de Empresas, Arquivologia, Ciências Agrícolas. Foi duas vezes Secretário de Estado de Meio Ambiente, sendo Presidente da ABEMA Região Norte e Consultor da Anamma. É membro da União Brasileira dos Agraristas Universitários – UBAU, ocupando a função de Vice-Presidente da Comissão Nacional de Regularização Fundiária da UBAU.

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