por Albenir Querubini.
Resumo: O artigo analisa a inaplicabilidade do princípio do quieta non movere como fundamento para a manutenção do arrendatário ou parceiro-outorgado na posse do imóvel agrário após o término da relação contratual. Parte-se da temporalidade como elemento essencial dos contratos agrários, uma vez que a posse ou o uso da terra pelo contratante somente se justificam enquanto mantida a vigência do contrato. Demonstra-se que o princípio da conservação do estado de fato possui aplicação nas situações em que existe dúvida acerca da titularidade, da extensão ou dos limites da posse, o que não ocorre quando a origem e a duração da posse estão definidas pelo contrato agrário. Examina-se, ainda, o plantio realizado de má-fé como tentativa de criar artificialmente situação destinada a impedir o despejo. Conclui-se que a cultura implantada não renova o contrato, não constitui novo título possessório e não impede a restituição judicial do imóvel, podendo a produção ser preservada sem que o plantador permaneça na terra.
Palavras-chave: Contratos agrários. Quieta non movere. Posse agrária. Plantio de má-fé. Despejo rural.
1. Introdução
Os contratos agrários são instrumentos jurídicos que viabilizam o acesso à terra através da cessão temporária da posse ou do uso de imóvel agrário para fins de exploração da atividade agrária. São da essência desses contratos tanto o fim produtivo quanto a temporalidade da relação contratual.
Quem empreende em imóvel alheio, seja na qualidade de arrendatário ou parceiro-outorgado, sabe que a relação contratual é temporária e que, em algum momento, deverá restituir a terra. O contrato agrário não atribui ao contratante direito permanente sobre o imóvel, mas somente a posse ou o uso temporário enquanto mantida a vigência da relação contratual.
Apesar disso, na prática da advocacia agrária são encontradas situações em que o antigo contratante, mesmo conhecendo a data de término do contrato, realiza novo plantio e utiliza a cultura implantada como fundamento para postular a manutenção na posse. Invoca-se, para tanto, o princípio do quieta non movere, sob o argumento de que o Poder Judiciário deveria conservar o estado de fato e impedir a retirada daquele que se encontra explorando a terra.
O raciocínio não considera que a posse do arrendatário ou parceiro-outorgado possui origem, finalidade e duração definidas pelo contrato agrário. Também desconsidera que o próprio princípio da conservação do estado de fato não estabelece a imutabilidade das relações possessórias nem impede sua alteração por determinação judicial.
No presente artigo, pretende-se demonstrar que o quieta non movere não se aplica como fundamento para conservar a posse após o término do contrato agrário, especialmente quando o antigo contratante realiza plantio de má-fé com a finalidade de criar artificialmente obstáculo à restituição do imóvel.
2. A temporalidade dos contratos agrários e o fundamento contratual da posse
O art. 92 do Estatuto da Terra estabelece que a posse ou o uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, sob a forma de arrendamento rural ou parceria rural. No mesmo sentido, o art. 1º do Decreto nº 59.566/1966 reconhece o arrendamento e a parceria como contratos agrários destinados à posse ou ao uso temporário da terra.
A temporariedade não constitui elemento meramente acidental, mas integra a própria definição dos contratos agrários. Quem planta em terra alheia deve saber que, em algum momento futuro, essa relação contratual poderá se extinguir e que isso é algo perfeitamente normal.
A posse exercida pelo arrendatário ou parceiro-outorgado não é autônoma nem desvinculada da relação contratual que lhe deu origem. É a existência e a manutenção da vigência do contrato agrário que legitimam a imissão na posse, o uso e o gozo temporários do imóvel. Enquanto vigente o contrato, o proprietário deve assegurar o exercício regular da atividade agrária. Terminado o contrato, desaparece o fundamento que autorizava a permanência do contratante na terra.
O art. 26 do Decreto nº 59.566/1966 prevê, entre outras hipóteses de extinção, o término do prazo do contrato e de sua renovação, a retomada, o distrato, a rescisão e a sentença judicial irrecorrível. Em qualquer dessas situações, uma vez encerrada a relação contratual, surge a obrigação de restituição do imóvel.
O art. 41, inc. V, do Regulamento obriga o arrendatário a devolver o imóvel ao término do contrato, no mesmo estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais decorrentes do uso regular. Não havendo a entrega e estando o contratante ciente da extinção da relação, a posse, antes legitimada pelo contrato, passa a ser indevida e de má-fé.
Nessas circunstâncias, será cabível a ação de despejo. O art. 32 do Decreto nº 59.566/1966 prevê expressamente o despejo pelo término do prazo contratual ou de sua renovação, nos casos de retomada admitidos pela legislação e pela infração grave das obrigações legais ou contratuais.
O contrato demonstra quem entregou a terra, quem foi autorizado a explorá-la, qual a área objeto da cessão, qual a finalidade da utilização e por quanto tempo a posse ou o uso poderão ser exercidos. Extinta a relação contratual, não existe dúvida sobre a origem da posse, mas obrigação de restituição não cumprida.
3. O princípio do quieta non movere e a conservação do estado de fato
No campo possessório, costuma-se invocar o princípio do quieta non movere como fundamento para a conservação do estado de fato. Conforme ensina Pontes de Miranda:
“O princípio do ‘status quo’, ou princípio da conservação do fático, considerado como imprescindível à paz jurídica, como à paz fática, exige que cada um respeite as situações jurídicas e a posse dos outros. ‘Quieta non movere!’ As relações de posse existentes, quer tenham elas sujeitos passivos totais, quer também tenham sujeitos passivos individuais, hão de conservar-se como são, exceto se o titular delas as mudar, ou a sentença determinar que se mudem. Ninguém pode, sem ofender o princípio, que é, logicamente, de vida social, antes de ser vida jurídica, transformar ou extinguir relações de posse, cujo titular é outro.” (PONTES DE MIRANDA, 1954, t. 10, p. 282).
O princípio busca preservar a paz social e impedir que alguém transforme ou extinga, por sua própria força, situação possessória exercida por outra pessoa. Sua aplicação não estabelece, contudo, a imutabilidade das relações de posse. O próprio Pontes de Miranda reconhece que a situação poderá ser modificada quando seu titular assim proceder ou quando houver determinação judicial.
A conservação do estado de fato se justifica especialmente nas situações em que existe dúvida acerca da titularidade da posse, da extensão da área possuída ou dos respectivos limites. Enquanto não houver definição judicial, preserva-se a situação existente para impedir que uma das partes modifique unilateralmente a relação possessória.
É o que pode ocorrer nos conflitos em que duas pessoas afirmam exercer posse sobre a mesma área, nas controvérsias acerca dos limites entre imóveis confrontantes, nas situações em que se discute a demarcação da área efetivamente possuída ou quando o exercício prolongado da posse é invocado como fundamento para o reconhecimento da usucapião. Nessas hipóteses, pode existir dúvida sobre quem possui, qual a extensão da posse, quando ela começou ou quais são seus limites.
As demandas possessórias são destinadas à tutela da posse quando ocorre ameaça, turbação ou esbulho. A conservação do estado de fato impede que uma das partes resolva o conflito mediante autotutela antes que o Poder Judiciário examine quem exercia a posse e qual era a situação existente no momento da agressão possessória.
O quieta non movere afasta, portanto, a alteração arbitrária da posse, mas não impede sua modificação mediante decisão judicial. O princípio não pode ser transformado em proteção absoluta daquele que se encontra materialmente na terra, independentemente do título e das circunstâncias que legitimam sua permanência.
4. A inaplicabilidade do quieta non movere após o término do contrato agrário
Situação diferente ocorre nos contratos agrários. No arrendamento rural e na parceria rural não existe, em princípio, dúvida acerca da origem da posse exercida pelo arrendatário ou parceiro-outorgado. A imissão na posse decorre do contrato agrário, que possui como objeto a cessão temporária da posse ou do uso do imóvel agrário para fins de exploração da atividade agrária.
A relação possessória não surgiu de ocupação originária, de situação fática indefinida ou de controvérsia acerca dos limites da área. Surgiu de negócio jurídico que disciplina a posse e estabelece seu caráter temporário.
A posse do arrendatário ou parceiro-outorgado somente se justifica enquanto mantida a vigência do contrato agrário. É o contrato que legitima o ingresso, a permanência e a exploração do imóvel. Extinta a relação contratual, desaparece o fundamento jurídico que autorizava o exercício da posse ou do uso da terra.
Se o objeto do contrato agrário consiste justamente na cessão temporária da posse ou do uso do imóvel, não é possível retirar a temporalidade dessa relação e transformar a posição do contratante em direito permanente sobre a terra. Encerrado o contrato e surgida a obrigação de restituição, nada mais justifica a manutenção indevida do antigo arrendatário ou parceiro-outorgado no imóvel.
Nessas circunstâncias, não existe dúvida possessória a ser resolvida mediante a conservação do estado de fato. A origem da posse é conhecida, seus limites decorrem do contrato e seu termo final foi estabelecido pelas partes ou resultou da aplicação da lei. O que existe é o descumprimento da obrigação de restituir o imóvel.
O princípio do quieta non movere não pode ser utilizado para conservar situação que o próprio título contratual determina que deve terminar. Sua aplicação não transforma posse temporária em posse permanente, não prorroga a vigência do contrato e não afasta o cabimento da ação de despejo.
A permanência posterior ao término, sem fundamento legal ou novo ajuste entre as partes, não representa continuidade legítima da posse contratual. Trata-se de ocupação indevida e de má-fé, especialmente quando o contratante possui ciência da extinção da relação e, ainda assim, recusa-se a devolver a terra.
4.1. O plantio de má-fé não cria nova posse legítima
O plantio realizado próximo à data de restituição não cria dúvida sobre a titularidade da posse. A implantação da cultura constitui ato material praticado por quem exercia a posse em razão do contrato. Esse ato não modifica a origem contratual da posse nem cria novo título para a permanência no imóvel.
Quem recebeu a terra temporariamente não pode, mediante o plantio de nova cultura, transformar unilateralmente a natureza da relação possessória. A cultura implantada não apaga o prazo do contrato, não invalida a retomada regularmente exercida e não impede que o proprietário exija a restituição pela via judicial adequada.
Admitir a incidência do quieta non movere nessa situação significaria permitir que o antigo contratante criasse artificialmente a própria dúvida possessória. O título demonstraria o término da posse, mas o plantio seria utilizado para sustentar sua continuidade. Essa inversão não encontra fundamento jurídico.
O art. 95, inc. III, do Estatuto da Terra exige prévio ajuste quando o arrendatário pretende iniciar cultura cujos frutos não possam ser recolhidos antes do término do contrato. O art. 1.255 do Código Civil, por sua vez, estabelece que aquele que semeia ou planta de má-fé em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes e plantas, sem direito à indenização.
Seria contraditório reconhecer que o ordenamento não indeniza quem planta de má-fé e, ao mesmo tempo, admitir que essa mesma plantação lhe assegure o direito de permanecer na posse do imóvel. A cultura implantada sem prazo e sem consentimento não pode produzir proteção possessória superior àquela que decorria do próprio contrato agrário.
O caso concreto deverá ser analisado à luz da boa-fé objetiva. Não se trata apenas de investigar a intenção interna do contratante, mas de verificar se sua conduta corresponde ao comportamento leal, cooperativo e responsável que se espera de quem recebeu temporariamente a posse ou o uso de imóvel alheio.
A ciência da data de restituição, a existência de notificação de retomada, a duração do ciclo produtivo, a época da semeadura, a inexistência de prévio ajuste e a utilização posterior da lavoura como fundamento para impedir o despejo constituem circunstâncias objetivas que permitem aferir a má-fé.
O quieta non movere não protege fatos produzidos de má-fé. Sua finalidade é impedir a alteração arbitrária de situação possessória enquanto subsiste dúvida legítima sobre ela. Não serve para perpetuar ocupação cujo título terminou nem para proteger aquele que implanta deliberadamente cultura com o objetivo de impedir ou retardar a restituição da terra.
4.2. A preservação da lavoura não exige a manutenção do plantador na posse
A existência de lavoura pendente não impede, por si só, o despejo nem exige que o arrendatário permaneça no imóvel até realizar pessoalmente a colheita. Conforme as circunstâncias do caso concreto, o Poder Judiciário poderá adotar providências destinadas à preservação, colheita, depósito ou venda da produção sem manter o antigo contratante na posse da terra.
Essa possibilidade demonstra que a proteção da atividade produtiva não se confunde com a proteção possessória do plantador. A cultura poderá ser preservada e receber destinação economicamente adequada, ao mesmo tempo em que se assegura a efetividade da ordem de restituição.
Foi o que ocorreu em caso envolvendo contrato de arrendamento rural de imóvel localizado em Uruguaiana, no Estado do Rio Grande do Sul. Os arrendatários encontravam-se inadimplentes com o pagamento do preço do arrendamento e, mesmo assim, iniciaram, por sua conta e risco, lavoura de arroz. Como não realizaram a purga da mora nem depositaram os valores devidos, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul determinou o despejo imediato no julgamento do Agravo de Instrumento nº 5164633-64.2022.8.21.7000/RS.
A existência da lavoura não impediu o cumprimento da ordem. A colheita foi realizada por administrador judicial contratado para essa finalidade, o produto foi depositado em juízo e, posteriormente, autorizou-se sua venda para pagamento daquilo que era devido.
A solução preservou o valor econômico da produção sem permitir que os arrendatários inadimplentes utilizassem a lavoura como obstáculo à restituição do imóvel. Modificou-se a situação possessória mediante decisão judicial, exatamente como admite a formulação de Pontes de Miranda, ao mesmo tempo em que foram adotadas medidas destinadas a evitar o desperdício da produção.
O proprietário não poderá, por sua própria força, retirar o arrendatário ou destruir a cultura existente. Deverá buscar a intervenção judicial. Isso não significa que o plantador possua direito de permanecer na terra. Significa apenas que a alteração da situação possessória deverá ocorrer pelos instrumentos admitidos pelo ordenamento jurídico.
Nas controvérsias possessórias propriamente ditas, conserva-se o estado de fato porque existe dúvida sobre a titularidade, a extensão ou os limites da posse. No término dos contratos agrários, a posse possui origem, finalidade e duração conhecidas. Extinta a relação contratual, não existe dúvida possessória, mas obrigação de restituição não cumprida.
5. Considerações finais
Os contratos agrários possuem como objeto a cessão temporária da posse ou do uso de imóvel agrário para fins de exploração da atividade agrária. A posse do arrendatário ou parceiro-outorgado somente se justifica enquanto mantida a vigência da relação contratual.
Extinto o contrato, desaparece o fundamento jurídico que autorizava a permanência na terra e surge a obrigação de restituição. A implantação de nova cultura não renova o contrato, não constitui novo título possessório e não transforma a ocupação indevida em situação legítima.
O princípio do quieta non movere possui aplicação nas situações em que existe dúvida acerca da titularidade, da extensão ou dos limites da posse. Não pode ser utilizado quando o próprio contrato demonstra a origem, a finalidade e a duração da relação possessória.
O princípio impede a autotutela, mas não impede o despejo determinado pelo Poder Judiciário. A preservação da lavoura também não exige a manutenção do plantador na posse, podendo a produção ser colhida e receber destinação econômica adequada sem impedir a restituição do imóvel.
Não se pode tolerar a lógica da trapaça jurídica, sintetizada na afirmação: “Se eu plantar, o Poder Judiciário me protege e ninguém me tira da terra”. Essa interpretação é errada. A legislação agrária não serve para proteger esse tipo de conduta.
O Direito Agrário protege o exercício legítimo da atividade agrária. Não protege o plantio de má-fé praticado com o propósito de prolongar indevidamente a permanência na terra. Extinto o contrato, a regra é a restituição do imóvel, não podendo o próprio descumprimento ser transformado em fundamento para impedir o despejo.
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