quinta-feira , 14 dezembro 2017
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Direito Agrário

A redação dos contratos agrários

por Albenir Querubini.

Pode-se afirmar que redigir um bom contrato é uma arte. Um bom contrato vai assegurar certeza para a relação jurídica objeto que surge a partir do contrato. Dois elementos subjetivos são chaves na redação de bons contratos: o talento e a técnica. Por ser o talento algo inato à pessoa, iremos nos deter aqui a ressaltar os elementos técnicos, já que não é necessário apenas possuir talento para redigir um bom contrato. Aquele que conhece a técnica, os detalhes do tipo de contrato e do seu objeto, também vai redigir um bom contrato.

O mais importante ao redigir um contrato é pensar o caso, é conhecer os detalhes daquela relação jurídica. Embora existam parâmetros técnicos que serão idênticos aos contratos em geral, não se pode perder de vista que cada contrato será um contrato diferente, justamente pelas circunstâncias fáticas e peculiares de cada caso. Por isso, ao redigir um contrato de arrendamento rural, por exemplo, além de atentar para os requisitos e pressupostos legais, deve-se atentar para as especificidades daquela relação contratual: partes, objeto, preço, forma e tempo do cumprimento das obrigações, garantias, observância das cláusulas obrigatórias, cláusulas de preservação do meio ambiente, cláusulas acessórias, etc. Outros elementos formais também devem ser observados com relação à escrita do contrato, assim como: linguagem, unidade, coerência, apresentação visual, etc.

Diante da quase inexistência de materiais específicos sobre técnicas de redação dos contratos agrários, vamos aqui referenciar os principais elementos a serem observados na redação dos contratos agrários, valendo-se, para tanto, de materiais tais como manuais de redação, padronização de textos técnicos, técnica legislativa[1]. Assim, serão analisados os seguintes aspectos da redação contratual: elementos de um contrato, os elementos textuais das cláusulas e elementos formais de um contrato agrário.

Em geral, os contratos escritos são compostos pelos seguintes elementos estruturais:

1. Capa: não vem a ser um elemento obrigatório ou essencial aos contratos. A existência de uma capa dá elegância e demonstra capricho na elaboração do contrato, além de também proteger as folhas do conteúdo do contrato. Por ser uma peça facultativa, não há uma regra específica de como redigir a capa e quais informações deve trazer. Sua função é identificar e trazer informações básicas sobre o contrato. Sugere-se que a capa de um contrato seja redigida assim como a capa de uma obra literária, trazendo informações básicas tais como: identificação do tipo de contrato a qual se trata (ex.: CONTRATO DE PARCERIA RURAL – Fazenda Águas Claras), identificação das partes contratantes (ex.: PARCEIRO-OUTORGANTE: Sicrano de Tal, PARCEIRO-OUTORGADO: Fulano de Tal), local e data da celebração do contrato.

2. Corpo do contrato – é o contrato propriamente dito. Trata-se do texto jurídico em que constam as obrigações firmadas pelas partes. O corpo do contrato é redigido observando-se elementos básicos, tais como a qualificação das partes, o objeto do contrato, preço, forma de pagamento e cumprimento das obrigações pactuadas, prazo de duração do contrato, hipóteses de renovação, hipóteses de extinção, reajuste, eleição de foro, local, data e assinaturas dos contratantes e testemunhas.

No caso dos contratos agrários, o artigo 12 do Decreto nº 59.566/1966 menciona quais elementos deverão constar nos contratos agrários: identificação e qualificação das partes; objeto do contrato (se arrendamento ou parceria rural), constando informações sobre o tipo de exploração e destinação do imóvel ou dos bens; descrição da gleba e eventuais bens ou facilidades que possam vir a integrar o contrato; prazo de duração; preço do arrendamento ou condições da partilha dos frutos na parceria, com menção dos modos, formas e épocas do pagamento ou partilha; cláusulas obrigatórias; e, foro do contrato, lugar e data da assinatura do contrato.

3. Anexos: os contratos podem vir a possuírem anexos, tais como cópia dos documentos das partes, da matrícula do imóvel, planta ou mapa demonstrando o exato local onde será feita a exploração das atividades, inventário de bens e sua situação, glossário de termos técnicos da atividade agrária objeto do contrato, cópia de licenças ambientais, laudos técnicos, etc. A existência de anexos não é obrigatória, mas se torna essencial quando a sua existência é referida no corpo do contrato, a exemplo da cláusula que refere que as descrições das condições das benfeitorias existentes serão descritas de acordo com termo de vistoria em anexo.

Regina Toledo Damião e Antonio Henriques citam outros elementos básicos dos contratos: a) título ou denominação, b) preâmbulo ou introdução, c) corpo do contrato, d) fecho, e) local e data, f) assinatura dos contratantes, e g) assinatura das testemunhas[2]. Importa destacar que no preâmbulo ou introdução irá constar a designação e a qualificação das partes, o objeto e a finalidade contratual. Por sua vez, no fecho há uma ratificação da vontade das partes em contratar e o consentimento com as obrigações assumidas no contrato (por exemplo: “As partes, por estarem justas e contratadas, na presença de seus advogados e de suas testemunhas, assinam o presente contrato, em três vias”).

Por obvio, o principal elemento de um contrato é o seu corpo, o qual é constituído pelas cláusulas contratuais. As cláusulas contratuais correspondem aos dispositivos normativos dos contratos, ou seja, correspondem às avenças que farão lei entre as partes. Cada cláusula deve tratar de um objeto, um assunto específico. Por exemplo, a cláusula sobre o preço de um contrato de arrendamento rural: “CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO – O preço do arrendamento será de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por ano agrícola”.

As cláusulas seguem uma ordem numérica crescente, podendo essa sequência se dar por numeral ou por extenso, podendo constar o objeto que trata cada cláusula nos termos do exemplo acima (“CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO – …”). Regina Toledo Damião e Antonio Henriques lembram que “a enumeração das cláusulas se faz até a 9ª (nona), passando a ser cardinal da cláusula 10 (dez) em diante”, da mesma forma que aquela adotada nos sistemas legislativos[3]. Nos contratos mais complexos, podem, ainda, as cláusulas estarem organizadas por títulos ou capítulos dentro de um contrato.

Quando as cláusulas necessitam de especificações sobre as obrigações avençadas, utilizam-se os parágrafos. Os parágrafos complementam os termos tratados na cláusula. São redigidos também em ordem crescente, escritos por extenso (ex.: “Parágrafo primeiro”, “Parágrafo segundo”, …), por numerais (ex.: “Parágrafo 3º – …”) ou pelo sinal gráfico “§” (ex.: “§ primeiro – …” ou “§ 1º – …”). Quando se faz necessário apenas um parágrafo para complementar a cláusula contratual chamamos de parágrafo único, sendo redigido por extenso (ex.: “Parágrafo único: …”).  Quando nos referimos a um determinado parágrafo, devemos fazer menção a sua respectiva cláusula, por exemplo: “… a renovação automática deve observar o disposto no Parágrafo único da Cláusula Quinta”.

Com relação aos elementos textuais, ou seja, com a redação das cláusulas contratuais, devem ser observados os seguintes elementos:

1. Tipo de linguagem – a redação dos contratos, por se tratar de atividade técnica jurídica, exige a utilização de linguagem culta e vocabulário especializado. Por outro lado, empregar linguagem culta não significa escrever de forma difícil ou rebuscada. Citamos como exemplo de linguagem rebuscada a anedota do roubo dos patos de Rui Barbosa, que ao flagrar um ladão roubando roubando seus patos, disse assim:

“Oh, bucéfalo anácrono! Não o interpelo pelo valor intrínseco dos bípedes palmípedes, mas sim pelo ato vil e sorrateiro de profanares o recôndito da minha habitação, levando meus ovíparos à sorrelfa e à socapa. Se fazes isso por necessidade, transijo; mas se é para zombares da minha elevada prosopopeia de cidadão digno e honrado, dar-te-ei com minha bengala fosfórica bem no alto da tua sinagoga, e o farei com tal ímpeto que te reduzirei à quinquagésima potência que o vulgo denomina nada.

E o ladrão, confuso, perguntou:

– Doutor, eu levo ou deixo os patos?” 

2. Clareza – não adianta um contrato empregar linguagem culta e rebuscada. Quem redige deve ter sempre em mente que as disposições contratuais transmitem uma mensagem, que devem ser posteriormente compreendida, seja pelos próprios contratantes, por terceiros ou pelo Judiciário. Nesse sentido, os contratos devem ser escritos de forma clara, ou seja, compreensível. Se um leigo no assunto consegue ler e compreender as disposições contratuais é porque o contrato possui linguagem clara e acessível: esse é o parâmetro a ser buscado quando se redige um contrato. Não pode ser esquecido que não havendo clareza nas disposições contratuais, ou seja, existindo dúvidas quanto à interpretação das cláusulas, essas sempre serão interpretadas em favor das partes mais fracas da relação jurídica, que no caso dos contratos agrários correspondem aos arrendatários e aos parceiros-outorgados.

3. Precisão técnica – o contrato sempre deve ser redigido observando os termos técnicos. Por isso, quem redige deve sempre conhecer o significado e o emprego de cada termo técnico. Com relação aos contratos agrários, por possuírem seu objeto vinculado ao exercício da atividade agrária, muitas vezes há a necessidade de conhecer os termos técnicos e específicos que envolvem essa atividade. O importante é evitar a dúvida quanto ao sentido ou significado dos termos empregados, especialmente quando for termos regionais ou que possui mais de um significado. Nesse sentido, é válido especificar o significado de cada termo técnico para o contrato, inclusive é possível constar um glossário de termos técnicos.

4. Concisão – sempre que possível as cláusulas devem ser concisas, escrevendo as frases preferencialmente em ordem direta. Palavras desnecessárias, tais como adjetivações, rebuscamentos, tudo isso deve ser evitado. Redigir um bom contrato exige que se vá direto ao ponto, sem rodeios.

5. Unidade – o contrato deve ser redigido pensando em seu todo. As cláusulas devem seguir um raciocínio lógico, desenvolver as idéias de forma seqüencial. Com isso, devem-se evitar repetições ou até mesmo contradições entre as cláusulas.

6. Apresentação visual – embora não seja um elemento importante, a apresentação visual do contrato deve sempre ser buscada. Não é apenas uma questão de elegância e estilo pessoal. Trata-se de também facilitar a leitura do contrato. Por isso, deve-se cuidar a fonte escolhida, o espaçamento entre os parágrafos, destacar apenas aquilo que deve ser destacado, etc.

Com relação aos elementos formais de um contrato agrário, sempre deve ser observado na redação de um contrato de arrendamento rural ou parceria rural as indicações constantes no artigo 12 do Decreto nº 59.566/1966:

I – Lugar e data da assinatura do contrato;

II – Nome completo e endereço dos contratantes;

III – Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

IV – característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

V – objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

VI – Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do INCRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

VII – Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

VIII – Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;

IX – Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no artigo 13 do presente Regulamento, nos artigos 93 a 96 do Estatuto da Terra e no artigo 13 da Lei 4.947/1966;

X – foro do contrato;

XI – assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.

Porém, é importante observar que os elemento enumerados no art. 12 do do Decreto nº 59.566/1966 referem-se a uma realidade social e evolutiva distinta da de hoje e tão pouco deve ser lido como algo exaustivo, até mesmo por conta de outras exigências legais que surgiram posteriormente. Um bom exemplo disso, diz respeito a pertinência de informar os dados do Cadastro Ambiental Rural – CAR ao realizar a descrição do imóvel. Outras informações podem ser ajustadas conforme o tipo de relação contratual que está sendo pactuada, a exemplo de constar informações sobre existência de autorização ambiental, cumprimento de exigências sanitárias, existência de outorga para uso de água para irrigação, dentre outras situações a serem cuidadas no momento de  redigir minutas de contratos agrários de arrendamento e parceria rural.

Por sua vez, faz-se necessário  destacar os principais cuidados que devem ser observados por quem redige ou analisa a minuta de um contrato agrário, lembrando que tecnicamente chama-se de minuta o esboço do contrato que está sendo redigido. A minuta é redigida com base nas informações prestadas pelos contratantes sobre o contrato a ser firmado. Nesse sentido, elencam-se os seguintes cuidados ao redigir a minuta de um contrato:

1. Levante o máximo de informações sobre o tipo de contrato agrário que as partes pretendem formalizar. É comum existir dúvidas entre os contratantes sobre as diferenças entre um contrato de arrendamento rural e um contrato de parceria rural, especialmente quando não se conhece as peculiaridades legais existentes entre cada uma dessas modalidades. Portanto, antes de redigir ou analisar a minuta contratual deve-se orientar os contratantes sobre tais diferenças, orientar sobre os prazos, as formas de remuneração, formas e datas de pagamento, exercício do direito de retomada, etc, tudo de acordo com os requisitos legais gerais e específicos que foram estudados nos módulos precedentes. Nesse sentido, o responsável pela redação ou análise das minutas contratuais deve estar preparado a orientar sobre as peculiaridades jurídicas e advertir sobre os problemas que possam surgir da não observância de tais detalhes. Para isso, o segredo é sempre seguir os parâmetros legais, inclusive conhecer aquilo que os Tribunais entendem sobre pontos controvertidos sobre a matéria.

Conhecida qual a modalidade de contrato a ser redigido, deve-se agora fazer o levantamento de todas as informações necessárias para a confecção da minuta do contrato. Portanto, deve ser solicitando cópia dos documentos dos contratantes, dos documentos relativos ao imóvel, informações a cerca da atividade agrária a ser desenvolvida, descrição das benfeitorias, máquinas, equipamentos e facilidades que integrarão a negociação. É importante que não restem dúvidas acerca dos termos técnicos ou de detalhes sobre a atividade agrária. Assim, evitando-se ou persistindo dúvidas é aconselhável solicitar aos contratantes que enviem os detalhes por escrito (utilizando-se de e-mail, por exemplo) ou que explique circunstâncias que não ficaram muito claras sobre a negociação, a fim de evitar problemas futuros tais como discussão em Juízo.

2. Utilize-se de modelos de contratos, mas sempre adaptando ao caso em concreto. É possível a quem redige a minuta de um contrato valer-se de modelos de contratos. Mas cuidado! Conforme foi ressaltando anteriormente, nunca se deve perder de vista que cada contrato a ser redigido é um contrato novo, diferente, e assim deve ser tratado e pensado, de acordo com suas peculiaridades.

É o modelo de contrato que deve ser ajustado às particularidades da negociação e nunca o contrário. Por isso, não há problema em utilizar modelos de contrato, porém sempre confira se a minuta redigida não está em desacordo com as disposições legais ou circunstâncias fáticas do caso em concreto (é comum encontrarmos minutas de contratos agrários com uma série de erros).

3. Sempre revise suas minutas de contrato. Não se permita errar por falta de cuidados na redação das minutas. Por isso, sempre revise suas minutas. Sugere-se, quando for necessário, pedir para que outras pessoas também o revisem. Da mesma forma, é ideal que os contratantes também façam a revisão da minuta, especialmente para sanar dúvidas sobre os detalhes do cumprimento das obrigações que estão sendo pactuadas e assinalar eventuais modificações que se façam necessárias.

4. Faça um check-list. Uma ferramenta que pode ser confeccionada e facilitará muito o trabalho de quem irá redigir um contrato é a elaboração de um check-list, ou seja, uma lista de conferências, um passo-a-passo a ser observado no momento da elaboração do contrato.

O check-list pode ser elaborado tanto os contratantes quanto para quem redige ou analisa a minuta de um contrato. Por exemplo: entregar ao proprietário uma lista com os documentos que ele deve entregar para a confecção de um contrato de arrendamento rural, tais como rol de documentos pessoais, rol de documentos do imóvel objeto do arrendamento, documentos sobre os imóveis que irão integrar a negociação, etc. Tais listas de conferência vão seguir as necessidades de cada caso.

Quanto ao check-list de quem redige, é interessante elaborar um resumo dos elementos formais e cláusulas obrigatórias do arrendamento rural e da parceria rural, sempre seguindo os parâmetros legais. Desta forma, o check-list ajuda a confeccionar um contrato sem correr o risco de esquecer detalhes importantes para a segurança jurídica que é buscada com a celebração do contrato.

Por fim, vale sempre lembrar que para casos mais complexos é bem mais barato contratar um profissional especialista na área contratual agrária do que arcar com os prejuízos de um contrato anulado em Juízo, especialmente quando envolver valores mais expressivos e a posse sobre o imóvel agrário.

Notas:

[1] Materiais consultados: UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA. Manual de Elaboração de Documentos. Elaborado por Íris Gomes dos Santos. Salvador: 2005. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Manual de Padronização de Textos do STJ. Brasília: 2011. SENADO FEDERAL. Técnica Legislativa: orientação para a padronização de trabalhos. Brasília: 2002. PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA. Manual de redação da Presidência. 2. ed., Brasília: 2002. KISCHELEWSKI, Flávia Lubieska N. A redação de contratos. Disponível em: <http://www.rkladvocacia.com/arquivos/artigos/art_srt_arquivo20100628140228.pdf>, acesso em 16 set. 2011. KISCHELEWSKI, Flávia Lubieska N. Cuidados na formulação de contratos. Consultor Jurídico. Disponível em: < http://www.conjur.com.br/2009-ago-03/cuidados-redacao-contratos-incluem-texto-objetivo-preciso>, acesso em: 16 set 2011. DAMIÃO, Regina Toledo; HENRIQUES, Antonio. Curso de Português Jurídico. 8. ed., São Paulo: Atlas: 2000. Aproveitamos para divulgar que a melhor obra publicada no Brasil sobre a redação de contratos, portanto de leitura indispensável para os profissionais que estudam e trabalham com contratos, é: MAMEDE, Gladston; MAMEDE, Eduarda Cotta. Manual de Redação de Contratos Sociais, Estatutos e Acordos de Sócios. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2015.

[2] DAMIÃO, Regina Toledo; HENRIQUES, Antonio. Curso de Português Jurídico, pp. 213-214.

[3] DAMIÃO, Regina Toledo; HENRIQUES, Antonio. Curso de Português Jurídico, p. 214.

Albenir Querubini – Bacharel em Ciências Jurídicas e Sociais pela UFSM, Especialista em Direito Ambiental Nacional e Internacional e Mestre em Direito pela UFRGS. Professor de Direito Agrário e Ambiental, lecionando junto aos cursos de Pós-Graduação do I-UMA, UniRitter e Faculdade IDC. Membro da União Mundial dos Agraristas Universitário (UMAU) e da União Brasileira dos Agraristas Universitários (UBAU). Autor da obra “O regramento jurídico das sesmarias” (Leud, 2014) e co-autor da obra “Função ambiental da propriedade rural e dos contratos agrários” (Leud, 2013). Autor de diversos artigos (https://independent.academia.edu/AlbenirQuerubini).

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– Confira o modelo de contrato agrário de arrendamento rural disponibilizado pelo Prof. Albenir Querubini (via Academia.edu), clicando aqui.

 

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